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2007年7月 6日 (金)

不動産の鑑定評価手法2

前回からの続きです。

3.収益還元法

賃貸ビルや賃貸マンションなどの収益物件は、おもにこの収益還元法によって評価を行いますが、取引事例比較法や原価法も併用することが通常です。対象不動産が将来生み出すと予想される収益を基に試算価格を求める方法です。この方法で求めた価格を収益価格といいます。対象不動産が自用の住宅地であっても、賃貸を想定することにより、収益還元法を適用することができます。分譲用不動産の価格を求める場合には有効ではありません。

収益還元法には主に2つの手法があります。

①直接還元法

ある期間の純収益と還元利回りから収益価格を求める方法です。例えば対象物件の還元利回りを5%と想定し、その期間の純収益が500万円(例えば家賃収入600万円-経費100万円=純収益500万円)の場合、

500万円 ÷ 5% = 1億円

がこの物件の収益価格になります。

②DCF法(Discounted Cash Flow法)

投資物件を購入し、投資期間中に受け取る収益と、最終的に売却したときの収益の合計によって投資価値を判断するもので、それぞれの収益を現在の価値に置き換えて計算します。(今年の収益と3年後の収益では現在価値は異なるため、現在からの期間に応じた割引率で修正します。遠い未来の収益ほど現在価値は下がります。)


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