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2007年7月 5日 (木)

不動産の鑑定評価手法1

不動産の価格は、公的評価による価格を目安とすることもできますが、実際には前回見たような個別要因が強いため、より厳密な理論上の価格を知るためには不動産鑑定士による鑑定評価額を参考にします。(実際、公示価格や基準地標準価格は不動産鑑定士の鑑定評価を基にしています。一方で、不動産鑑定士による鑑定評価も、公示価格を規準として均衡を保つようにしています。)

今回は、3つの評価の手法についてみていきます。

1.取引事例比較法

戸建て住宅の場合、土地の価格はこの方法で試算するのが一般的です。周辺での取引事例を集め、それに様々な要因を加味して価格を試算します。参考にする過去の取引事例からの時間の経過や、身内間の取引の場合・角地の取引の場合などの特殊事情などを加味します。

2.原価法

建物の価格を試算するのに一般的に使われます。現時点で新たに建て直す場合の原価を算出し、この再調達原価から築年数などの要因を減価して修正します。また、土地については、宅地造成による分譲地の場合などに適用できますが、造成地や埋立地ではない既成市街地である土地については再調達するための原価が算定できないので、原価法は使えません。

3つめの収益還元法については次回。


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