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2007年8月 2日 (木)

居住用財産の譲渡特例3 3,000万円の特別控除

では、具体的に特例の数々を見ていきます。

1.居住用財産の3,000万円の特別控除

一定要件を満たす居住用財産の譲渡については、譲渡益から3,000万円を差し引くことができます。差し引いた後の譲渡益に対して(つまり、譲渡益が3,000万円を超える場合、超えた部分に対して)所得税と住民税が課税されます。

○適用要件

・居住しなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12/31までに譲渡
・譲渡した相手が親子、夫婦、同族会社などの特別の間柄でないこと
・前年、前々年にこの特別控除を受けていた場合は今回は受けられません。
・譲渡した年、前年、前々年に「居住用財産の買換え特例」(後出)を受けていた場合は、受けられません。

○さらにこんな場合は・・・

・仮にその間貸家としていた場合でも、適用あり(居住の用に供さなくなったあとの家屋の利用形態は問われません。)
・例えば親類を介護するために、あるいは自分が訪問介護サービスを受けるなどのためであっても一時的に転居していた場合、水道光熱費などの利用状況をもとに「居住用ではない」と判断される場合もあります(特別控除は適用されず)。ただし、入院や老人保健施設などに入り、持ち家を元に戻れる状態にしておけば居住用と認められることも多いようです(終身利用権などを購入して老人ホームに入る場合を除きます)。
・居住用財産である土地・建物がともに夫婦の共有名義であれば、それぞれ3,000万円の特別控除があります(計6,000万円)。
・短期譲渡資産と、長期譲渡資産の両方がある場合は、まず短期譲渡所得から控除します。
・建物と土地の所有者が異なる場合、建物の譲渡益から先に控除します。あわせて3,000万円の特別控除が可。
・離婚による財産分与は、配偶者に対する譲渡ではないため、この特別控除は適用されます。

○土地だけの場合

上記、適用要件に加えて以下の要件を満たす必要があります。

・住んでいる家屋(または以前に住んでいた)を取り壊した後の敷地である土地または借地権の譲渡であること(居住用家屋が災害により滅失した場合を含みます)
・家屋を取り壊してから1年以内に土地の譲渡契約を締結し譲渡していること
・家屋を取り壊した後、譲渡に関する契約を締結した日までの間、敷地を貸付けの用に供していないこと(例えば、敷地を賃貸駐車場として利用した後に譲渡した場合は×)

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