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2007年8月

2007年8月11日 (土)

住宅関連の税制の特例(耐震改修促進税制、バリアフリー改修促進税制)

住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)譲渡損失の損益通算および繰越控除などのほかにも、住宅関連の税制の特例があります。

1.耐震改修促進税制(減税)

H18年の税制改正で創設されました。

○要件
・H18年4月~H20年12月末まで
・一定の地域においてS56年5月31日以前に建築された居住用財産を耐震改修する
・耐震改修とは、建築基準法に基づく現行の耐震基準に適合させるための耐震改修

○内容: その年分の所得税から工事費用の10%相当額(上限20万円)を税額控除

2.バリアフリー改修促進税制(減税)

H19年4月に創設されました。自宅のバリアフリー改修工事をした場合、借入金の一定割合を5年間、所得税から税額控除できます。対象となる改修工事は、廊下の拡幅、手すりの設置、段差の解消などです。返済期間が5年以上のローン残高のうち、1千万円以下の部分が対象です。控除率は、改修工事費用2百万円までのローン残高については2%、それを超える1千万円までは1%です。

(後に追加記載)3.省エネ改修促進減税

H20年4月に創設されました。バリアフリー改修促進減税と控除内容は同じです。対象となる改修工事は、すべての窓の改修、床や天井、壁の断熱工事などです。

省エネ減税とバリアフリー減税を利用する場合は、住宅ローン控除を併用して利用することができなくなるので注意が必要です。

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2007年8月10日 (金)

相続税の取得費加算

相続税を納付するために財産を売却する際の負担を軽減する趣旨で設けられた規定です。相続税額を納付する目的以外で譲渡した場合でも適用されます。

相続して今後譲渡する財産の取得費に、確定した相続税額※の一定割合を加えることができます。つまり取得費を増やすことによって譲渡所得の金額を減らすことが出来るのです。
 ※譲渡する財産だけでなく、その人が相続するすべての財産に課税された相続税額

以下、譲渡する相続財産が土地である場合の説明です。

土地Aと土地Bを相続し、土地Aのみを売却する場合。土地Aの取得費に加算できる金額は

確定した相続税額×(土地A+土地Bの相続税評価額 / その人の相続税の課税価格)

つまり相続した土地を譲渡する場合は、その人の相続税の課税価格のうち、譲渡しない土地を含めて全ての土地の課税価格が占める割合分だけ、取得費に加算できます。

以下、計算例です。相続税の課税価格に算入された財産の価額(相続税評価額)が以下の場合

土地A 3,000万円
土地B 2,000万円
預金 1,000万円
その人が納付した相続税額 300万円
債務控除額 600万円

土地Aのみを売却する場合、取得費に加算できる金額は300万円×(3,000万円+2,000万円)/ (3,000万円+2,000万円+1,000万円)なので、250万円となります。(分母は債務控除する前の額となります。)

次に譲渡所得を計算してみます。

土地Aの取得価額(=被相続人が取得したときの価額です): 1,000万円
譲渡価額: 6,000万円
譲渡費用: 200万円
としますと

譲渡所得は6,000万円-(1,000万円+200万円+250万円)=4,550万円となります。

なお、この特例の適用を受けるには、相続開始の日から3年10ヶ月以内(例えば、相続開始が平成16年5月5日の場合、平成20年3月5日まで)に財産を売却する必要があります。

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2007年8月 9日 (木)

譲渡所得の計算(相続の場合)

今回は、相続した土地・建物を売却した場合の譲渡所得についてみていきます。

1985年5月1日に父が取得した別荘(土地付建物)
・父の取得価額: 土地1,500万円 建物3,000万円
を、2000年6月1日に父から相続し、2006年6月1日に売却しました。
・売却金額: 土地2,500万円 建物1,500万円
譲渡所得の金額はいくらになるでしょうか?

上記建物の法定耐用年数は22年とし、定額法での償却率は0.046、33年の場合は0.031とします。また、譲渡に際しての仲介手数料は157.7万円とします。

○解答

まず建物の取得費を計算します。相続した財産の取得日・取得費は、父の取得日・取得費を引き継ぎます。また、建物は減価する資産ですので、父が取得した時から2006年の売却時までの減価の額を計算し、父の取得費から差し引きます。

減価の額=3,000万円×0.9×0.031※×経過年数

※非業務用の資産ですので、耐用年数22年を1.5倍した年数での償却率を使用します。

経過年数は取得から売却までの21年1ヶ月ですが、6ヶ月未満の部分は切り捨てるので21年で計算します。

よって減価の額=1,757.7万円となり、取得費は1,242.3万円となります。

次に譲渡所得の金額を計算します。

譲渡収入: 2,500万円+1,500万円=4,000万円
取得費:1,500万円(土地)+1242.3万円(建物)=2.742,3万円
譲渡費用: 157.7万円
よって、譲渡所得は4,000万円-(2,742.3万円+157.7万円)=1,100万円となります。

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2007年8月 8日 (水)

土地の譲渡にかかわる税金の計算

20年前に130万円で買った土地を平成19年に3,000万円で売却し、仲介料90万円を仲介業者に支払いました。この譲渡に対する所得税額と住民税額はいくらになるでしょうか?
なお、この方の課税総所得金額は500万円とし、本年中に総合課税の対象となる譲渡はなかったものとします。

○解答

・取得費: 譲渡する資産の取得費が不明な場合、または少額の場合は「概算取得費」を使用することが出来ます。

概算取得費=収入金額の5%なので

3,000万円の5%=150万円。150万円>130万円なので、取得費として150万円を使用することが出来ます。

3,000万円 - (150万円+90万円)=2,760万円。これが課税譲渡所得金額になります。

本問の場合、長期譲渡所得に該当するので税率は

所得税15%: 2,760万円×15%=414万円

住民税5%: 2,760万円×5%=138万円

なお、特別控除額の50万円というのは、「総合課税の譲渡所得」に対して適用されるものであり、土地・建物等「分離課税の譲渡所得」に対しては適用はありません。

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2007年8月 7日 (火)

居住用財産の譲渡特例8 譲渡損失の繰越控除2

4.居住用財産の損失の繰越控除 その2

前回の ①居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除 の場合は、新たに居住用財産を取得しないと適用されませんが、この ②居住用財産の譲渡損失の繰越控除 の場合は、新たに居住用財産を取得する必要はなく、単に譲渡しただけで、譲渡損失を、譲渡の年の翌年以降3年間繰り越すことのできる制度です。

○譲渡資産の要件

・所有期間が5年超(1月1日時点)
・償還期間が10年以上の住宅ローンを利用し、繰越控除を受ける年の年末に借入残高があること
・譲渡価額 < 住宅ローン残高 であること

○繰越可能な譲渡損失

次のうち、いずれか少ない額を、譲渡損失として、譲渡の年の翌年以降3年間繰り越すことができます。

・譲渡損失
・住宅ローン残高 - 譲渡価額

例)
売却金額: 2,000万円
取得費: 5,000万円
譲渡費用: 100万円
住宅ローン残高(売却日の前日): 4,000万円

・譲渡損失の金額は 5,000+100-2,000=3,100(万円)
・住宅ローン残高 - 譲渡価額 =4,000-2,000=2,000(万円)
よって小さいほうの2,000万円が特定居住用財産の譲渡損失の金額として、繰り越せることになります。

○その他

・2009年(平成21年)12月末までの譲渡に対し、適用(今後期限は再度変更される可能性はあります)
・繰越控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
・住宅ローン控除の併用可
・住民税にも適用可

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2007年8月 6日 (月)

居住用財産の譲渡特例7 譲渡損失の繰越控除1

4.居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除

土地・建物等の譲渡損失は、他の所得の黒字と損益通算することはできませんが、一定の要件を満たす居住用財産の場合は、以下の2つの特例により損益通算が可能で、または翌年以降へ3年間、損失を繰り越すことが可能です。

①居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除
②居住用財産の譲渡損失の繰越控除(買い換えない場合)

まず、

①居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除 について

○譲渡資産の要件

・所有期間が5年超(1月1日時点)・親族等への譲渡ではないこと

○買換え資産の要件

・居住用部分の床面積が50m2以上
・譲渡前年1月1日から譲渡翌年12月31日までに買換え資産を取得、居住すること
・償還期間が10年以上の住宅ローンを利用し、繰越控除を受ける年の年末に借入残高があること

○その他

・譲渡資産のうち、敷地面積が500m2を超える部分相当額は対象外
・2009年(平成21年)12月末までの譲渡に対し、適用
・繰越控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下(超える場合でも、損益通算は可)であること
・譲渡した前年または前々年に居住用財産の3,000万円の特別控除、軽減税率、買換えの特例を受けていないこと
・住宅ローン控除の併用可
・住民税にも適用可

 → 次回、「買い換えない場合」へ

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2007年8月 5日 (日)

居住用財産の譲渡特例6 買換え特例2

3.居住用財産の買換え特例 その2

前回からの続きです。本特例を使用した場合の譲渡所得の考え方について説明します。

○譲渡所得の計算

① (譲渡資産の)譲渡価額 ≦ (買換え資産の)買換え価額  のとき

 → 譲渡はなかったものとみなします(計算上のマイナスはゼロとみなし、他の所得と損益通算することはできません)。

② 譲渡価額 > 買換え価額のとき

 → 差額に相当する部分につき、次の式により課税されます。

A=譲渡価額 - 買換え価額
B=(譲渡資産の取得費+譲渡費用)×A / 譲渡価額

として、「A-B」を譲渡所得の金額とし、税率を掛けて税額を計算します。

○所得税の計算例

所有期間20年の自宅を8,000万円で今年譲渡し、今年中に新しく6,000万円の自宅を購入する場合。譲渡資産(今まで所有していた自宅)の取得費を400万円、譲渡費用を400万円とします。

①居住用財産の買換え特例を使用した場合

A=8,000万円 - 6,000万円=2,000万円
B=(400万円+400万円)×2,000万円 / 8,000万円=200万円

より A-B=1,800万円。長期譲渡所得の所得税率は15%なので、270万円。

②買換え特例を使用しなかった場合

3,000万円の特別控除と、軽減税率の適用が受けられます。

3,000万円の特別控除後の譲渡所得は 8,000万円 - (400万円+400万円) -3,000万円=4,200万円
(譲渡所得=譲渡価額-(取得費+譲渡費用))

所得税率は軽減税率の10%となるので、420万円。

よって、①の買換え特例を使用したほうが、現時点での税額は安くなります。

ただし、買換え特例においては、「課税を繰り延べる」ものであり、将来この買換え資産をさらに譲渡する場合には、その取得費は計算上、今回譲渡した資産の取得費を引き継ぐので、その分、譲渡益が増え、税額が高くなる可能性があります。

注意
買換え特例を使用した場合の
・買換え資産の取得費: 譲渡資産の取得費を引き継ぎます。
                              (→20年前の安い取得費をベースに計算※)
・買換え資産の取得日: 譲渡資産の取得日を引き継ぎません。
                               (今年に取得したものとして、保有期間を将来売却時に計算)

※譲渡価額 > 買換え価額  のときの、買換え資産の取得費は

(譲渡資産の取得費+譲渡費用)×買換え価額 / 譲渡価額 となります。

 → 次回、「譲渡損失の繰越控除」へ

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2007年8月 4日 (土)

居住用財産の譲渡特例5 買換え特例

3.居住用財産の買換え特例

3,000万円の特別控除や軽減税率の適用を受けても、まだ多くの譲渡所得が発生する場合があります。居住用財産を譲渡するだけでなく新たに取得もする場合は、「居住用財産の買換え特例」の制度を選択適用し、課税を繰り延べることができます。(3,000万円の特別控除や軽減税率との併用は不可)

○適用要件

・居住用財産を譲渡し、別の居住用財産に買い換える
・譲渡資産の所有期間10年超(譲渡の年の1月1日時点)、かつ居住期間10年以上
・買換え資産の床面積は50m2以上280m2以下、敷地面積は500m2以下
・買換え資産の築年数は25年以内(耐火建築物)(一定の耐震基準を満たすものは、築年数の要件なし)
・譲渡した年の前年の1月1日から翌年の12月31日までに買換え資産を取得し、譲渡翌年の12月31日までに居住する
・親族等に対する譲渡ではないこと
・贈与・現物出資等による譲渡でないこと

○その他

・本人の所得要件はなし
・本特例は、譲渡期間2009年12月末までの適用
・3,000万円の特別控除や軽減税率との併用は不可
・本買換え特例の適用を受けて取得した住宅は、住宅ローン控除の適用不可

 → 次回、「買換え特例」の計算例

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2007年8月 3日 (金)

居住用財産の譲渡特例4 軽減税率

2.居住用財産の軽減税率

譲渡した年の1月1日において、所有期間が10年を超えている場合、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分については以下の軽減税率が適用されます。

・所得税 10%
・住民税 4%

なお、6,000万円を超える部分については通常の長期譲渡所得の税率(所得税15%、住民税5%)です。

○適用要件

・譲渡した年の1月1日時点において、所有期間が10年超(土地・建物の両方を譲渡した場合は、その両方の所有期間が10年超)
・譲渡した相手が親子、夫婦、同族会社などの特別の間柄でないこと
・前年、前々年にこの軽減税率の特例を受けていた場合は今回は受けられません。
・譲渡した年、前年、前々年に「居住用財産の買換え特例」(後出)を受けていた場合は、受けられません。

なお、この軽減税率の特例は、前出の「居住用財産の3,000万円の特別控除」と併用が可能です。

○適用例

現在まで15年間居住している自宅とその土地について、土地・建物ともに夫がその3分の2を、妻が3分の1を共有しており、譲渡所得が土地7,000万円、建物800万円の場合。

夫の譲渡所得は (7,000万円+800万円)×3分の2 = 5,200万円
妻の譲渡所得は (7,000万円+800万円)×3分の1 = 2,600万円

3,000万円の特別控除をし、さらに軽減税率も適用できるので

夫は、5,200万円-3,000万円 = 2,200万円より、税金は2,200万円×(所得税10%+住民税4%)=308万円
妻は、2,600万円<3,000万円(特別控除額)なので、所得税も住民税も0円。

 → 次回、「買換え特例」へ

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2007年8月 2日 (木)

居住用財産の譲渡特例3 3,000万円の特別控除

では、具体的に特例の数々を見ていきます。

1.居住用財産の3,000万円の特別控除

一定要件を満たす居住用財産の譲渡については、譲渡益から3,000万円を差し引くことができます。差し引いた後の譲渡益に対して(つまり、譲渡益が3,000万円を超える場合、超えた部分に対して)所得税と住民税が課税されます。

○適用要件

・居住しなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12/31までに譲渡
・譲渡した相手が親子、夫婦、同族会社などの特別の間柄でないこと
・前年、前々年にこの特別控除を受けていた場合は今回は受けられません。
・譲渡した年、前年、前々年に「居住用財産の買換え特例」(後出)を受けていた場合は、受けられません。

○さらにこんな場合は・・・

・仮にその間貸家としていた場合でも、適用あり(居住の用に供さなくなったあとの家屋の利用形態は問われません。)
・例えば親類を介護するために、あるいは自分が訪問介護サービスを受けるなどのためであっても一時的に転居していた場合、水道光熱費などの利用状況をもとに「居住用ではない」と判断される場合もあります(特別控除は適用されず)。ただし、入院や老人保健施設などに入り、持ち家を元に戻れる状態にしておけば居住用と認められることも多いようです(終身利用権などを購入して老人ホームに入る場合を除きます)。
・居住用財産である土地・建物がともに夫婦の共有名義であれば、それぞれ3,000万円の特別控除があります(計6,000万円)。
・短期譲渡資産と、長期譲渡資産の両方がある場合は、まず短期譲渡所得から控除します。
・建物と土地の所有者が異なる場合、建物の譲渡益から先に控除します。あわせて3,000万円の特別控除が可。
・離婚による財産分与は、配偶者に対する譲渡ではないため、この特別控除は適用されます。

○土地だけの場合

上記、適用要件に加えて以下の要件を満たす必要があります。

・住んでいる家屋(または以前に住んでいた)を取り壊した後の敷地である土地または借地権の譲渡であること(居住用家屋が災害により滅失した場合を含みます)
・家屋を取り壊してから1年以内に土地の譲渡契約を締結し譲渡していること
・家屋を取り壊した後、譲渡に関する契約を締結した日までの間、敷地を貸付けの用に供していないこと(例えば、敷地を賃貸駐車場として利用した後に譲渡した場合は×)

 → 次回「軽減税率」へ

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2007年8月 1日 (水)

居住用財産の譲渡特例2 居住用財産とは

ここで、「居住用財産」とは何か、定義を確認します。

○居住用財産とは

・現在住んでいる(または以前住んでいた)家屋、またはその家屋と敷地
・住んでいる(住んでいた)家屋を取り壊した場合の敷地
・災害で損壊した家屋の敷地

いずれも、住まなくなってから3年を経過した年の年末までに譲渡する必要があります。

○居住用財産になる?ならない?

・一時的に入居したもの、別荘などは対象になりません。
・店舗併用住宅の場合は、住宅部分のみが対象になります(居住用部分が90%以上あるときは、100%として計算できます。)

○土地のみの場合の注意

 以下の要件をすべて満たす必要があります。

・取り壊した家屋の敷地に関する土地の譲渡契約は、家屋を取り壊した日から1年以内に行い、かつその家屋に住まなくなった日から3年を経過した年の年末までに譲渡すること
・家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、貸付けなどその他の業務に使用していないこと

 また、家屋と土地の所有者が異なる場合、以下の要件を全て満たす必要があります。

・家屋とともに土地が譲渡されること
・家屋の所有者とと土地の所有者は、生計を一にする親族であること
・土地の所有者は、家屋の所有者とともに居住していること

 → 特例その1「3,000万円の特別控除」へ

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