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2009年6月

2009年6月14日 (日)

住宅ローンの返済に困ったら

不況の影響でボーナスが大幅減となり、住宅ローンの返済に困る状況が多く発生しているようです。

急場をしのぐ方法として、住宅ローンの返済条件の変更方法はいくつかありますが、返済総額で不利になるなどすすんで実行したほうが良い手段は残念ながらないようです。以下、各方法です。

1.毎月返済額の一時減額
「今後収入は以前の水準に戻る」ことが予想される場合、有効と思われます。例えば3年間、毎月返済額を2万円減らすなどといった方法です。減額期間終了後の毎月返済額は、もともとの毎月返済額より増えます。この期間が子どもの養育期(特に高校や大学生)に重なると出費がかさみ、注意が必要です。

2.返済期間の延長
毎月の返済額を減らす代わりに返済期間を延長する方法です。毎月返済額は減額されたままで固定されますが、返済総額はかなり膨れ上がります。

3.ボーナス返済の減額またはとりやめ
ボーナス月に返済していた分を平準化して毎月の返済に上乗せします。銀行には認めてもらいやすいようですが、もともと毎月の返済に余裕がないと選択できない方法です。

以上の3方法は、住宅金融支援機構の例であり、民間金融機関でもこれに準拠する方法がとられると思いますが、必ずしも借り手の都合で選択できるとは限らず、審査のほか手数料が必要になる場合があります。一般的に、HPなどに掲載されているとは限らず、個々の金融機関に問い合わせ、交渉が必要な場合もあるようです。

これら以外の方法として「住宅ローンの借り換え」があります。より有利なローンがあれば検討してみるといいかもしれません。ただし、長期固定金利型を利用していた人が金利変動型のローンに変更する場合、当面の返済額を圧縮できても将来的には返済額が大幅に上昇する可能性もありますので、金利変動リスクを抱えるには慎重な姿勢が必要です。

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2009年6月12日 (金)

住宅ローンを組む時には、生命保険を見直しましょう

住宅ローンを組む際は、たいてい団体信用生命保険(団信)への加入が必要になります。(フラット35の場合は銀行によっては任意ですが)

団体信用生命保険とは簡単にいいますと、住宅ローンを組む人が加入する保険で、借入人に万が一のことがあった場合(死亡や重度後遺障害)に保険金がおりてローンを完済するものです。金融機関や保障会社を保険契約者兼保険受取人とし、ローン借入人が被保険者となります、保険金額は債務残高と同額で、ローンの返済とともに保険金額が逓減します。

従って、団信に加入するとその後の住居費については、基本的に心配はいらなくなります。

一方で、すでに加入している生命保険金額は、万一のことがあった後の生活費の不足額をもとに設定しているはずですが(そうでない場合も多いのですが)、団信に加入することにより、生活費のうち「住居費」部分の費用を差し引いて、新たに生命保険金額を設定しなおすことができます。

つまり、保険料の節約(過剰な保険金額をみなおし、保険料を削減)ができるわけです。住宅ローンを組む際にはぜひ取り組んだほうがよい項目です。

また、住宅ローンにつく保険は団信だけではなく、様々な疾病特約もありますが注意が必要です。これらの疾病特約が保障するのはあくまでもローン残高なので、疾病時の医療費分まで保障されるわけではありません。(つまり、医療保険の代替になるわけではありません。)

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2009年6月10日 (水)

預金連動型住宅ローン

預金連動型住宅ローンというものを東京スター銀行やHSBC銀行、地方銀行が取り扱っています。

住宅ローンの借入先の銀行に預金すると、ローン残高から普通預金残高を差し引いた額が、利息支払額の計算の基となる(=実質的なローン残高)というものです。普通預金を維持しつつ、実質的なローン残高を減らすことができるというものです。ただし、金利が高めであるなど、お得かどうかは一概には言えません。以下、詳しくみていきます。

○注意点
1.金利が、通常型の住宅ローンより高めです。
2.団体信用生命保険料が含まれないので別途支払いが必要です。
3.住宅ローンの支払い利息軽減のために使われる部分の普通預金には金利がつきません。
4.住宅ローン減税には影響しません。(普通預金残高を差し引く前のローン残高が、減税の際の計算の基になります。)

○どういう人が借りるのが有利か
一概には言えませんが、購入物件に対し、手元資金が豊富な人が向いているといえるようです。例えば3,000万円の物件を買う人で2,000万円程度の手元資金がある人などは有利になりそうです。

一方で、普通預金に入れて支払利息軽減に使うよりも、株や債券などで運用したほうが実質的には得になるケースも多いので、「手元資金が多ければ預金連動型住宅ローンがいい」とは言い切れないようです。

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2009年6月 8日 (月)

住宅ローンの繰上返済効果

ネット銀行を中心に、最近はメガバンクでも少額からの繰上返済が手数料無料で可能になってきています。

○繰上返済のあとについては
・毎月の返済額を変えずに返済期間を短縮する
・返済期間を変えずに毎月返済額を減らす
のいずれかを選択しますが、両方を選択できる場合もあります。

○自動繰上返済
また、返済口座の残高が指定額を超えているとき、その分を自動的に繰上返済に回せるサービスもあります。

○繰上返済効果
まとまったお金ができてから繰上返済するのと、少しでも返済できる場合にこまめに返済するのとでは大きな違いがあります。以下のケースで比べてみます。

ローン条件: 借入額3千万円を年利3%で35年ローンを組む場合
1.返済開始から毎月5万円ずつ5年間繰上返済
2.返済開始5年後に、一度に300万円(5年×5万円×12か月分)返済

1と2どちらも繰上返済額は300万円ですが、1の場合の方が返済総額は約40万円ほど少なくなります。これは大きな違いです。

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2009年6月 7日 (日)

事実婚 ここに注意

6月7日日経新聞記事より。

事実婚でも法律婚と同等の権利を認められる場合もありますが、そうでない場合の方が多いので、注意が必要です。以下、列記します。

1.社会保障関連: ほとんどの場合、○(事実婚でも法律婚と同等)

住民票、年金の第3号被保険者、遺族年金、公的医療保険の被扶養者、高額療養費合算制度、労災保険の遺族補償など

2.住宅関係
・公営住宅の入居: ○
・住宅ローンの連帯債務: フラット35は○、そのほか民間銀行は×も。
・介護施設への入居: △(認められない場合が多い)

3.税金や相続関係: ×

配偶者控除や医療費控除を受けることは出来ません。また、事実婚の配偶者に法定相続権はなく、遺贈で財産を受け取ることはできても相続税の軽減はありません。

4.事実婚の解消: ○

厚生年金の分割(合意分割3号分割)が可能。財産分与の請求や慰謝料の請求も可能です。

5.その他
・死亡退職金の受取: △(認める企業は多い)
・生命保険金の受け取り: △(原則は不可)
・事故死亡の場合の逸失利益や慰謝料の請求: △(認められることもあります)
・成年後見の申し立て: ×
・入院時の保証人、医療行為の同意: ×(緊急時の例外はあります)

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2009年6月 6日 (土)

非課税の預金 「納税準備預金」

一般的な預金では、利子の20%は所得税・住民税として源泉徴収されますが、この利子に対して課税されない預金があります。

「納税準備預金」というもので、用途は納税に限ります。どんな種類の税金に使ってもかまわないのですが、目的以外で引き出すと通常のように課税されます。

サラリーマンですと所得税や住民税は給与から天引きされるので使う機会は少ないかもしれませんが、自動車関係の税金や住宅関係の税金(固定資産税など)は通常は勤務先とは切り離されて納税していると思います。一方で個人事業主の方は利用できる機会が多いかもしれません。

引き出し方ですが、専用の通帳と税金の納付書(税務署から納税者に送られてくるもの)を金融機関の窓口にもって行き、引きだします。

面倒ではありますが、少しでも有利な預金ということで利用価値はあると思います。

なお、預金とは違いますが投資信託などの運用益に対して課税されない金融商品があります。確定拠出年金がこれに相当し、年金用途に限った運用であるためこれも課税関係で優遇されています(詳細はこちら)。

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2009年6月 5日 (金)

フラット35の制度改正(2009年6月4日~)

フラット35とは、住宅ローンの1つであり、販売は民間の金融機関ですがローンを作っているのは住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)です。6月4日の融資から、以下のように制度がかわります。フラット35には「買取型」と「保証型」というのがあり、以下、タイプにより改正対象が異なります。なお、フラット35の35という数字は最長35年ということで、返済期間は1年単位で設定できます。

1.20年優遇タイプのフラット35S創設: 
従来のフラット35Sでは、一定条件を満たす優良住宅に関して、当初10年間金利を0.3%優遇する措置がありましたが、さらにワンランク上の優良住宅に関しては0.3%の金利優遇期間が20年に延長されます。(買取型・保証型ともに)

2.借り換え利用可能: 
買取型のみですが、これまで不可能だった「借り換え時の利用」も可能になります。(フラット35Sは借り換えには利用できません。)

3.融資割合の拡充: 
買取型のみですが、従来は建設費・購入価格の90%まででしたが、100%まで可能になります。

4.融資対象となる諸費用の拡充: 
建築確認・中間検査・完了検査申請費用、請負・売買契約書の印紙代、住宅性能評価検査費用、適合証明検査費用が新たに融資対象に加わります。(買取型・保証型ともに)

詳細は、住宅金融支援機構のホームページを参照してください。http://www.jhf.go.jp/

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2009年6月 4日 (木)

長期優良住宅制度(2009年6月4日~)

以前に、「長期優良住宅」の認定を受けた家の住宅ローンが、一般住宅のローンに対して優遇されるというお話をしました。今回は、住宅ローン以外の税優遇策についてです。2009年6月4日から始まります。

○様々な税優遇策
1.投資減税
長期優良住宅にするための性能強化費用相当額(上限1,000万円)の10%が、所得税から控除されます(住宅ローンを使わない人向け)。2011年末まで。
2・固定資産税
新築物件に対しては固定資産税が2分の1に減税される特例がありますが、これがさらに2年間延長されます(一戸建て: 3年→5年、マンション: 5年→7年)。2010年3月末まで。
3.不動産取得税
一般住宅よりも控除額が増額されます(1,200→1,300万円)。2010年3月末まで。
4.登録免許税
一般住宅よりも税率が引き下げられます。(保存登記:0.15→0.1%、移転登記:0.3→0.1%)。2010年3月末まで。
5.住宅ローン減税
一般住宅が最大500万円(10年間で)の減税に対し、600万円まで枠が広がっています(控除率が一般住宅1%に対し、長期優良住宅では最大1.2%なので)。

○認定
長期優良住宅の認定は、各自治体で行います。認定にはお金がかかり、
・事前に「住宅性能評価機関」に審査を委託し、審査が済んでいれば1万円弱(自治体により異なります)
・これから審査を受ける場合は5-7万円程度(自治体により異なります)のようです。

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2009年6月 3日 (水)

贈与税の非課税枠拡大へ(住宅取得資金限定、2年で500万円)

2年間の時限措置ではありますが、2009~2010年に受けた両親や祖父母からの住宅取得資金の贈与に関して500万円の非課税枠が創設されるため、税金面でより有利に住宅を取得できるようになります。以下、詳細です。

・従来からある、年間110万円の贈与税の非課税枠(暦年課税)とは別に設けられます。
・用途は住宅取得に限られます。
・両親のほかに、直系の祖父母からの贈与でも適用可能です。
・非課税枠は500万円ですが、これは1年間ではなく2年間を通して500万円です。
・今回の仕組みを利用して贈与を受けても、相続時の相続税額計算には影響しません。
・相続時精算課税制度(住宅取得資金の場合は3,500万円まで贈与税は非課税で、相続発生時に相続税の対象として課税対象額に算入)と併用して利用することも出来ます。

では親から住宅購入資金を贈与された場合、暦年課税と相続時精算課税のどちらを選択したほうが、納税額として有利になるでしょうか?以下、ケースごとにみていきます。

1.贈与額500万円以下: 税の負担はありません。
2.贈与額500万円超:
 (1)将来相続税がかからないと思われる人: 相続時精算課税のほうがおそらく得。
 (2)将来相続税がかかると思われる人:
 贈与額が610万円以下であれば、暦年課税の方がおそらく得。
 贈与額が610万円超の場合はケースバイケース。

例えば、3,000万円の住宅資金贈与を親から受ける場合。
・相続時精算課税制度を選択した場合: 非課税枠500万円を除いた2,500万円が、相続発生時に相続財産として算入されます。
・暦年課税制度を選択した場合: 610万円までは贈与を受けても非課税になるので、残り2,390万円が課税対象になりますが、2,390万円相当部分の家の名義を親名義にしておくと「贈与」扱いにはなりません。親が亡くなり相続が発生したときには相続財産としてカウントされますが、建物や土地の相続税評価額は通常は時価よりも安くなるので、2,500万円が相続財産として算入される「相続時精算課税」の場合よりも有利になります。

○2010年5月追記) 非課税の上限が1,500万円(2010年年内)、1,000万円(2011年年内)までに拡大されました。 

○さらに追記) 2012年以降も「住宅取得等資金の贈与に係る贈与税の非課税特例」は継続しており、以下のようになっています。

耐震・エコ住宅 1,500万円(2012年)、1,200万円(2013年)、1,000万円(2014年)

一般住宅  1,000万円(2012年)、700万円(2013年)、500万円(2014年)

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2009年6月 2日 (火)

契約者の夫と受取人の妻が同時に亡くなった場合の生命保険金の受取人は?

6月2日、上記に関して最高裁が判断を示しました。

このケースは、被保険者が夫で保険金受取人が妻である生命保険(死亡保険)において、夫妻が同時に亡くなり、かつ2人の間には子どもがいない(または子どもも同時に亡くなる)場合です。子どもがいれば、子どもが相続人になるので問題は生じません。しかし、子どもがいないとなると夫と妻の双方の法定相続人が絡んでくるわけです。

上記のような場合に保険金が誰に支払われるかの規定は、保険会社によって異なる場合もあるようですが、今回は夫と妻の双方の法定相続人を保険金の支払先としていたようです。しかし妻側の親族が、保険金は双方に支払うのではなく全額妻側であると主張していました。

今回の最高裁の判断は二審同様に妻側の主張を認め、保険会社の上告を棄却しました。

つまり、「被保険者である夫と受取人である妻が同時に亡くなった場合は、妻の法定相続人だけが保険金を受け取る権利がある」として確定しました。

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