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2009年12月

2009年12月 6日 (日)

住宅ローンの選び方 その6(3つの視点4: 本人の価値観)

前回からの続きです。3つの視点の第3です。

3.本人の価値観(リスク志向度)
第一、二の視点は、本人の意向にあまり関係なく選択肢を絞るものであり、この第三の視点を考慮する時点(本人の価値観の確認)で変動金利を選ぶことのできる人はかなり限られているはずです。つまり、生涯のキャッシュフローに余裕があり、資産運用などでそれほどリスクをとらないだけ人が、変動金利選択の余地があるということです。

この時点で固定金利を選ぶか、変動金利を選ぶかは基本的に自由で本人の考え方、価値観などに委ねられます。ここでは、それぞれの金利体系を選んだ場合のメリット・デメリットなどについて考えることになります。

・精神衛生
金利の変動にふりまわされたくないという人は、固定金利を選べばいいと思います。変動金利を選んだ後、金利が長期間上昇し続けるのを見るのはとてもつらいことです。それに耐えられ、ある程度リスクをとってもよいという人は変動金利や固定金利選択型を選んでもよいということになります。この「精神衛生」のほか、「ライフプランの自由度」、「選択を後悔する可能性」などが金利選択によって変わってきます。

つまり、
・固定金利のほうがライフプランは立てやすくなります。
・「選択を後悔する可能性」については、今後の金利が上がる可能性と下がったままの可能性が同じとすれば、固定金利を選んでも変動金利を選んでもあまり変わらないと思います。ただし、金利ミックスの場合のみ、後悔の可能性が若干小さいのではないかと思います。

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2009年12月 5日 (土)

住宅ローンの選び方 その5(3つの視点3: 資産運用を今後するか否か)

前回からの続きです。3つの視点の第二です。

2.金融資産運用をしているかあるいは今後する予定があるか
これも大事な要素です。「変動金利あるいは固定金利選択型」を選ぶということは、金利変動リスクを銀行でなく自分が負うということです。全期間固定金利ではなく変動金利(固定金利選択型)を選ぶということは、金利が上がらないことを祈って総返済額を減らすことを目指すということですが、実はこれはある意味資産運用と同じです。つまり、リスクをとってリターンを目指すのと本質的には同じと考えることができます。

 ですので、資産運用において自分がとるリスクの全体の中に、この住宅ローンの金利変動リスクも入れて考える必要があるということです。資産運用で大いにリスクをとるのであれば、住宅ローンで取るリスクは小さいほうがいいでしょうし、資産運用をしないのであればその分住宅ローンで金利変動リスクは取りやすくなるという事です。

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2009年12月 4日 (金)

住宅ローンの選び方 その4(3つの視点2: 本人の収支状況)

前回からの続きです。3つの視点のまず第一です。

1.本人の生涯の収支状況
(今後金利変動リスクをとることができるかできないか)
変動金利は、過去には8%台という時代がありました。今後それ以上の高金利時代が1回もこないと言い切れるわけではありません。変動金利または固定金利選択型のローンは、考え方として本当はその高金利に耐えられる人しか選べません。(実際には、選んではいけないはずの人が、自分ではそのリスクをとれないはずとは気づかずに選んでしまっている場合もあります。)

 自分が高金利に耐えられる経済状況かどうかをみるには、生涯のキャッシュフローで確認します。毎年の収支と残高を一生分確認するわけです。特に、子どもが大学生になるころは一番支出の多い時期です。この時期と高金利が重なっても返済し続けられるかどうかを確認する必要があります。 共働きであるなどして高収入が予定できれば、この選択肢も可能かと思います。ただ、自信をもって「返済できる」といえる人は少ないのではないでしょうか?給与収入の見込みも、最低予想から最高予想までかなり幅がでてくると思います。このような場合、一人で判断せずに知識のある人に相談してみましょう。新たな視点が発見できるかもしれません。

高金利のリスクが取れなさそうである場合、原則的には「全期間固定」を選ぶことになりますが、「金利変動リスクが取れないとも言い切れない」場合もあると思います。このような場合以下のような方法、つまりローンのほとんどは全期間固定にして、一部残額を変動あるいは固定金利選択型という方法もあります(金利ミックスといいます)。

また、「金利変動リスクが取れないとも言い切れない」場合、「はじめは変動金利にしておいて金利が上がったら固定に切り替える」という考え方があります。確かにそうですが、変動金利が上がるときはその前に固定金利も上昇している可能性があります。従って、そのときになったらもう今の金利水準では固定できないわけで、「どれくらいまで金利が上昇しても大丈夫か」をシミュレーションして、返済額のイメージをもっておくことが必要になります。

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2009年12月 3日 (木)

住宅ローンの選び方 その3(3つの視点1)

前回からの続きです。

今回は自分に最適な住宅ローンはどの金利タイプなのか?を考えていきたいと思います。ここでは、住宅ローンのタイプを大きく「全期間固定金利」と「変動金利あるいは固定金利選択型」の2つにわけて考えます。

「変動金利あるいは固定金利選択型」を1つにまとめましたが、数十年の長期間にわたって返済するローンの場合、金利変動の影響を大きく受けるという意味でこれら2つの間に大きな違いはありません。(残り5年や10年程度で完済できるローンであれば別ですが。)これら2つと全期間固定金利との違いは、「金利変動の影響を受けるか受けないか」です。

私は、住宅ローンのタイプを選ぶ際に欠かせない視点として、少なくとも以下の3つが必要であると考えています。

1.本人の生涯の収支状況(今後金利変動リスクをとることができるかできないか)
2.金融資産運用をしているかあるいは今後する予定があるか
3.本人の価値観(リスク志向度)

詳細は次回。

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2009年12月 2日 (水)

住宅ローンの選び方 その2(返済パターンと金利パターン)

○返済パターン(元利金等と元金均等返済)
多くの方は、毎月の返済額が一定である「元利金等返済」を選んでいるようです。返済額に占める元金の割合は毎回異なりますが(だんだん減っていきます)、毎月の返済額全体は一定の値として固定されるので、安心感があるようです。
 一方で、「元金均等返済」の場合は、毎月の返済額の中の元金部分が一定となる返済方法です。毎月の返済額全体としては、最初が一番多く、だんだんと減っていく方式です。返済当初は返済額が大きいので返済はきついですが、総返済額は「元利金等返済」よりも少なくてすみます。初期の返済に余裕のある方はこちらの「元金均等返済」がおすすめです。あるいは、この方式で返済できる物件の中から選ぶというのも手です。今、子どもがいなくて、今後生まれるかもしれない家庭の場合は、将来の家計負担を考えて元金均等返済を選んだほうがいいかもしれません。

○金利パターン(固定or変動)
「低金利時は長期固定が大原則」と言われますが、では「全期間固定」が一番いいのか、というとそういうわけでもありません。今後は金利が高くなる可能性が高いから、実際にそうなった場合には一番有利ということです。

 どの金利パターンを選んだら一番経済的に有利であったかは、返済期間が終了するまでは基本的には答えはでないわけです。35年たってみて、「変動金利を選択しておくのがi一番よかった」という場合も可能性としてあります。
 もし、今後の金利の数字がすべてわかっているのであれば、ローンの種類を迷う余地はかなり少なくなります。「今後金利は上昇するだろう」というくらいの考え方はできても、何年後に、どのくらいの水準かが読めない限り、「金利の動向はわからないもの」と考えておくのが無難かと思います。

では、「金利動向がわからないからローンを選択しようがない」かというとそういうわけではありません。ローンを組む人の経済状況や考え方によって、最適と思われる選択は異なってくるものです。

次回以降、考え方を示していきます。

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2009年12月 1日 (火)

住宅ローンの選び方 その1(実態)

人生で最大の買い物と言われるマイホーム。キャッシュ一括で購入できる人はほとんどいませんので、多くの人はローンを組むことになります。低金利時代が続いていますが、悩みどころは金利の選択。固定金利か変動か迷わない方はあまりいないと思います。

「低金利時には、長期固定が原則」と言われますが、実際に全期間固定でローンを設定する人はそう多くなく、多くの人は変動金利あるいは固定金利選択型を選んでいるようです。これにはいくつか理由が考えられます。

1.目の前の低い数字への魅力
現在、金利水準が一番低いのは変動金利であり、長期の固定(35年ローンなど)に比べると魅力的な数字です。また、これだけ低金利が続き、不況に慣れると将来高金利時代が来るかもしれないことはなかなか想像できないことです。「金利が上がったらそのときに変更すればいい」という考えもあります。

2.業者がすすめる
銀行ローンを組む際に、マンションを購入した業者にお世話になる場合も多いと思います。良心的な業者がどれくらいあるのかわかりませんが、業者が勧めるのは提携している金融機関のローンであって、顧客に一番有利なローンというわけではないのが実際でしょう。たいていすすめられるのは変動金利あるいは固定金利選択型のローン。すすめられるがままに、ローンを決めてしまう場合も多いようです。

でもそうは言っても、数千万円の買い物です。ローン選択1つで、日ごろの節約分や預金の金利分などはおろか、1か月分の労働賃金くらいすぐに吹っ飛んでしまいます。これこそ、何十時間も、何万円も出費してでも、じっくり考えたい案件です。
「物件探しに時間がかかって」ローンを検討するヒマがない場合もあるようですが、吟味せずに選んでしまった場合の大きなコストは、やはり数字で目の前に示されないと気づかないものなのでしょうか?それとも、「それくらい構わない」のでしょうか?

次回へ。

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