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2010年9月 9日 (木)

住宅ローンの選び方 その10(変動か固定か4: 頭金vs変動金利2)

前回からの続きです。頭金を多くするより借り入れを多くしたほうが得する場合があるという(特殊な)例です。

(1)頭金2,500万円、固定借り入れ1,500万円35年の場合
(2)変動で2,500万円借り入れ8年後に一括返済、固定借り入れ1,500万円35年の場合

結果
・支払利息総額
(1)約675万円、(2)約850万円と、当然のことながら借り入れずに(1)のように頭金にしたほうが支払利息は安くなります。

・支払利息+毎月返済額+一括返済額の総額
(1)約4,680万円(2)約4,850万円と、総額で見ても(1)の方が安くなります。

ここまででは頭金にする(1)に軍配が上がりますが、ここでさらに
・住宅ローン減税
を比較してみます。
減税総額(1)約120万円、(2)約300万円となります。

住宅ローン減税も加味すると、実質返済総額は(1)4,554万円、(2)4,548万円となり、わずかですが(2)に軍配があがります。これは、住宅ローン減税が借り入れ10年目まで控除率1%であり、変動部分の借り入れ金利のほうが小さい(この場合0.98%)ことによります。

つまり、この差は
・変動金利が低水準であればあるほど
・借入額が大きくなればなるほど
・変動金利<住宅ローン減税率 である期間が長く続けば続くほど
開くことになり、頭金にするより「借り入れ」したほうが有利になることになります。

ただし注意が必要です。
・事務手数料: 借り入れの事務手数料が新生銀行のように定額5万円でなく、定率2.1%などのような銀行の場合、借入額が大きくなればなるほど事務手数料の額が大きくなり、多く借り入れると不利に働きます。
・抵当権設定費用: (2)のようにローンミックス(変動と固定の組み合わせ)の場合は抵当権設定費用が余計にかかるので(1)よりも不利に働きます。

これらのことを総合的に加味する必要がありますが、低金利の今、住宅ローン減税の恩恵を受けることにより「借り入れを多くしたほうが得する」こともあるのが現状です。そのことをふまえてローンを組むようにしましょう。計算は非常に複雑でさらに時間もかかります。ローンの組み方によっては数百万円も変わってくるので、数万円払ってでも専門家へ相談するのが賢明といえるでしょう。

今回は 頭金 VS  変動金利 を比較しましたが次回は「変動+固定」のローンミックスにおいて変動と固定の割合をどのように考えたらいいか、をシミュレーションします。

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