住宅ローンの返済に困ったら

不況の影響でボーナスが大幅減となり、住宅ローンの返済に困る状況が多く発生しているようです。

急場をしのぐ方法として、住宅ローンの返済条件の変更方法はいくつかありますが、返済総額で不利になるなどすすんで実行したほうが良い手段は残念ながらないようです。以下、各方法です。

１．毎月返済額の一時減額
「今後収入は以前の水準に戻る」ことが予想される場合、有効と思われます。例えば3年間、毎月返済額を2万円減らすなどといった方法です。減額期間終了後の毎月返済額は、もともとの毎月返済額より増えます。この期間が子どもの養育期（特に高校や大学生）に重なると出費がかさみ、注意が必要です。

２．返済期間の延長
毎月の返済額を減らす代わりに返済期間を延長する方法です。毎月返済額は減額されたままで固定されますが、返済総額はかなり膨れ上がります。

３．ボーナス返済の減額またはとりやめ
ボーナス月に返済していた分を平準化して毎月の返済に上乗せします。銀行には認めてもらいやすいようですが、もともと毎月の返済に余裕がないと選択できない方法です。

以上の3方法は、住宅金融支援機構の例であり、民間金融機関でもこれに準拠する方法がとられると思いますが、必ずしも借り手の都合で選択できるとは限らず、審査のほか手数料が必要になる場合があります。一般的に、ＨＰなどに掲載されているとは限らず、個々の金融機関に問い合わせ、交渉が必要な場合もあるようです。

これら以外の方法として「住宅ローンの借り換え」があります。より有利なローンがあれば検討してみるといいかもしれません。ただし、長期固定金利型を利用していた人が金利変動型のローンに変更する場合、当面の返済額を圧縮できても将来的には返済額が大幅に上昇する可能性もありますので、金利変動リスクを抱えるには慎重な姿勢が必要です。

住宅ローンを組む時には、生命保険を見直しましょう

住宅ローンを組む際は、たいてい団体信用生命保険（団信）への加入が必要になります。（フラット35の場合は銀行によっては任意ですが）

団体信用生命保険とは簡単にいいますと、住宅ローンを組む人が加入する保険で、借入人に万が一のことがあった場合（死亡や重度後遺障害）に保険金がおりてローンを完済するものです。金融機関や保障会社を保険契約者兼保険受取人とし、ローン借入人が被保険者となります、保険金額は債務残高と同額で、ローンの返済とともに保険金額が逓減します。

従って、団信に加入するとその後の住居費については、基本的に心配はいらなくなります。

一方で、すでに加入している生命保険金額は、万一のことがあった後の生活費の不足額をもとに設定しているはずですが（そうでない場合も多いのですが）、団信に加入することにより、生活費のうち「住居費」部分の費用を差し引いて、新たに生命保険金額を設定しなおすことができます。

つまり、保険料の節約（過剰な保険金額をみなおし、保険料を削減）ができるわけです。住宅ローンを組む際にはぜひ取り組んだほうがよい項目です。

また、住宅ローンにつく保険は団信だけではなく、様々な疾病特約もありますが注意が必要です。これらの疾病特約が保障するのはあくまでもローン残高なので、疾病時の医療費分まで保障されるわけではありません。（つまり、医療保険の代替になるわけではありません。）

預金連動型住宅ローン

預金連動型住宅ローンというものを東京スター銀行やHSBC銀行、地方銀行が取り扱っています。

住宅ローンの借入先の銀行に預金すると、ローン残高から普通預金残高を差し引いた額が、利息支払額の計算の基となる（＝実質的なローン残高）というものです。普通預金を維持しつつ、実質的なローン残高を減らすことができるというものです。ただし、金利が高めであるなど、お得かどうかは一概には言えません。以下、詳しくみていきます。

○注意点
１．金利が、通常型の住宅ローンより高めです。
２．団体信用生命保険料が含まれないので別途支払いが必要です。
３．住宅ローンの支払い利息軽減のために使われる部分の普通預金には金利がつきません。
４．住宅ローン減税には影響しません。（普通預金残高を差し引く前のローン残高が、減税の際の計算の基になります。）

○どういう人が借りるのが有利か
一概には言えませんが、購入物件に対し、手元資金が豊富な人が向いているといえるようです。例えば3,000万円の物件を買う人で2,000万円程度の手元資金がある人などは有利になりそうです。

一方で、普通預金に入れて支払利息軽減に使うよりも、株や債券などで運用したほうが実質的には得になるケースも多いので、「手元資金が多ければ預金連動型住宅ローンがいい」とは言い切れないようです。

住宅ローンの繰上返済効果

ネット銀行を中心に、最近はメガバンクでも少額からの繰上返済が手数料無料で可能になってきています。

○繰上返済のあとについては
・毎月の返済額を変えずに返済期間を短縮する
・返済期間を変えずに毎月返済額を減らす
のいずれかを選択しますが、両方を選択できる場合もあります。

○自動繰上返済
また、返済口座の残高が指定額を超えているとき、その分を自動的に繰上返済に回せるサービスもあります。

○繰上返済効果
まとまったお金ができてから繰上返済するのと、少しでも返済できる場合にこまめに返済するのとでは大きな違いがあります。以下のケースで比べてみます。

ローン条件：　借入額3千万円を年利３％で35年ローンを組む場合
１．返済開始から毎月5万円ずつ繰上返済
２．返済開始5年後に、5年×5万円×12万円＝300万円返済

１と２どちらも繰上返済額は300万円ですが、１の場合の方が返済総額は約40万円ほど少なくなります。これは大きな違いです。

フラット35の制度改正（2009年6月4日～）

フラット35とは、住宅ローンの１つであり、販売は民間の金融機関ですがローンを作っているのは住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）です。6月4日の融資から、以下のように制度がかわります。フラット35には「買取型」と「保証型」というのがあり、以下、タイプにより改正対象が異なります。なお、フラット35の35という数字は最長35年ということで、返済期間は1年単位で設定できます。

１．20年優遇タイプのフラット35S創設：　
従来のフラット35Sでは、一定条件を満たす優良住宅に関して、当初10年間金利を0.3%優遇する措置がありましたが、さらにワンランク上の優良住宅に関しては0.3%の金利優遇期間が20年に延長されます。（買取型・保証型ともに）

２．借り換え利用可能：　
買取型のみですが、これまで不可能だった「借り換え時の利用」も可能になります。

３．融資割合の拡充：　
買取型のみですが、従来は建設費・購入価格の90%まででしたが、100%まで可能になります。

４．融資対象となる諸費用の拡充：　
建築確認・中間検査・完了検査申請費用、請負・売買契約書の印紙代、住宅性能評価検査費用、適合証明検査費用が新たに融資対象に加わります。（買取型・保証型ともに）

詳細は、住宅金融支援機構のホームページを参照してください。http://www.jhf.go.jp/

長期優良住宅制度（2009年6月4日～）

以前に、「長期優良住宅」の認定を受けた家の住宅ローンが、一般住宅のローンに対して優遇されるというお話をしました。今回は、住宅ローン以外の税優遇策についてです。2009年6月4日から始まります。

○様々な税優遇策
１．投資減税
長期優良住宅にするための性能強化費用相当額（上限1,000万円）の10%が、所得税から控除されます（住宅ローンを使わない人向け）。2011年末まで。
２・固定資産税
新築物件に対しては固定資産税が2分の1に減税される特例がありますが、これがさらに2年間延長されます（一戸建て：　3年→5年、マンション：　5年→7年）。2010年3月末まで。
３．不動産取得税
一般住宅よりも控除額が増額されます（1,200→1,300万円）。2010年3月末まで。
４．登録免許税
一般住宅よりも税率が引き下げられます。（保存登記：0.15→0.1%、移転登記：0.3→0.1%）。2010年3月末まで。
５．住宅ローン減税
一般住宅が最大500万円（10年間で）の減税に対し、600万円まで枠が広がっています（控除率が一般住宅1%に対し、長期優良住宅では最大1.2%なので）。

○認定
長期優良住宅の認定は、各自治体で行います。認定にはお金がかかり、
・事前に「住宅性能評価機関」に審査を委託し、審査が済んでいれば1万円弱（自治体により異なります）
・これから審査を受ける場合は5-7万円程度（自治体により異なります）のようです。

マイホームを欠陥から守るための制度２（中古住宅）

新築物件については2009年の10月以降は売主に保険加入（または供託）が義務付けられるということを前回お話しました。その中古住宅版ともいえる制度についてお話いたします。

これはまだ決定事項ではありませんが、2010年度にもスタート出来るよう政府がこの保険制度の検討を開始いたしました。以下、概要です。

・中古住宅の売主が保険に加入しますが、加入は任意です。
・買主が購入後、5年以内にみつかった欠陥について、買主が売主に補修工事を要求できます。
・売主が保険金を請求し、補修費用の80%が保険からおります（上限1,000万円）。
・売主破綻時には、買主は直接保険金を請求できます。
・欠陥の例としては、雨漏りや床の傾きなど。
・保険に加入できる物件は1981年以降の建物で、それ以前のものについては耐震診断に合格する必要があります。

長期優良住宅とは

前回でてきました「長期優良住宅」の詳細をみていきます。

「丈夫で長持ちし、何世代にもわたって住み続けられる家」の認定制度が09年6月から始まります。主な認定条件は
１．丈夫で長持ちする家
２．住む人の変化に対応できる家
３．住み続けるための計画がある家
で、以下、具体的な条件をみていきます。

１．丈夫で長持ちする家
・耐震性：　住宅性能表示制度の「耐震等級２」以上または免震構造
・建物の劣化対策：　防錆措置、点検口、コンクリートの質など
・維持管理がしやすいこと：　点検・補修しやすい配管の工夫など
・省エネ対策：　断熱効果など

２．住む人の変化に対応できる家
・可変性（マンション）：　間取りを自由に変更できる工夫
・バリアフリー（マンション）：　共用廊下の幅を広くするなど
・面積：　比較的広い面積であること（一戸建て７５ｍ2以上、マンション５５ｍ2以上など）･･･地域によって異なります。

３．住み続けるための計画がある家
・定期的な点検・補修などの計画（少なくとも10年ごと）
・街並みを守る地域の規定や計画に沿っていること

住宅ローン以外の優遇措置や認定方法についてはこちら。

2009年以降の住宅ローン減税 その２（減税額計算）

前回、概要をみましたが今回は減税額の計算方法です。

年末時点での住宅ローン残高に控除率をかけて計算します。例えばローン残高が3,000万円で、控除率が1.0%の場合、所得税の減税額は30万円になります。では、実際に自分が25万円の所得税しか払っていないはどうなるのでしょうか？残りの5万円も有効活用したいですよね。以下のような条件で翌年の住民税からも控除されます。（ちなみに、所得税から住民税への税源移譲が実施される前は、住民税からの住宅ローン控除はありませんでした。）

翌年の住民税から控除される額は、97,500円を上限とし、以下の２つのうち低いほうの金額です。
１．所得税から引ききれなかった部分（上記例の場合、5万円）
２．所得税の課税所得金額等の５％（所得税の課税所得金額が100万円の人の場合、5万円）

住民税からの控除は上限が97,500円なので、上記方法でも控除しきれない場合があります。ローン残高が大きい場合には十分ありえることです。そのようになりそうな場合は、夫婦で住宅ローン控除を受けられるようにしておくのも手です（妻にも所得があることが前提ですが）。住宅購入時に名義を夫妻で分担し、減税枠がそれぞれの予想所得税額に見合うように夫婦間で配分しておけば、枠を有効に活用できます。ただし、途中で妻が退職するなどして、所得税が大幅に減ることが予想される場合は注意が必要です。

このように、ローンを組む際にはある程度減税措置について考えておいたほうがいいようです。

2009年以降の住宅ローン減税 その１（概要）

2008年に一度終了した「住宅ローン控除」ですが、2009年以降は以前より拡大されて復活しています。「住宅ローン控除」とは、2013年までに一定要件を満たす住宅を購入し入居した場合、入居後10年間にわたって、年末時点でのローン残高に対して、毎年最大で1%（長期優良住宅の場合は1.2%）相当額の所得税を減額してくれる制度です。以下で詳細をみていきます。

１．一般住宅の場合
控除対象となるローン残高の上限が、入居年によって異なります。控除率はずっと1%です。

入居年	上限	控除率
（年）	（万円）
2009	5,000	1.0%
2010	5,000	1.0%
2011	4,000	1.0%
2012	3,000	1.0%
2013	2,000	1.0%

２．長期優良住宅（200年住宅）の場合

入居年	上限	控除率
（年）	（万円）
2009	5,000	1.2%
2010	5,000	1.2%
2011	5,000	1.2%
2012	4,000	1.0%
2013	3,000	1.0%

税額軽減の計算方法の詳細は次回。また、長期優良住宅について、住宅ローン減税以外に優遇されている点についてはこちら。

マイホームを欠陥から守るための制度

「住宅瑕疵担保履行法」がH21年10月1日からスタートします。この日以降に引き渡される新築住宅には、「瑕疵担保保険」または「保証金供託」のどちらかが業者に義務付けられることになります。柱や外壁など基本的な構造部分に欠陥や不具合があった場合、10年間は販売・建設業者が補修する義務がありますが、仮に業者が倒産した場合でも、補償金（補修費用）を受け取ることができるようになります。

・保険の申し込み
保険料の支払や加入手続きは、ハウスメーカー、マンション販売業者、工務店等の事業者が行います。ただし、保険料は住宅価格に含まれる（つまり消費者が負担する）場合もあります。

・10月1日前は？
「保証金供託」は10月1日から始まりますが、「保険制度」はすでにはじまっており（このときまでは義務ではない）、任意で加入することはできます。

・1万円で紛争処理
保険に入っていれば、全国の「住宅紛争審査会」で弁護士や建築士による紛争処理を1万円で受けることができます。「住宅紛争処理支援センター」での電話相談は無料です。

・業者にチェック
保険の場合は、国土交通大臣指定の保険法人の保険かどうか、保険金の支払限度額などを確認しましょう。
保証金供託の場合は、供託金額や供託時期などを確認しましょう。

（中古住宅の保険についてはこちら）

離婚に伴う不動産名義の書き換え時の課税

離婚に伴う不動産名義の書き換え時の注意についてみていきます。

ケース１：　夫婦の共同名義で購入したマンションについて、離婚に伴い妻が共有持分を放棄し、夫に所有権移転登記するとします。

まず夫は、妻から不動産という財産の贈与を受けるという形になりますが、「離婚による財産分与は贈与税は非課税」です。一方で、夫には不動産取得税が課税されます。仮に、住宅取得に伴う費用（頭金や住宅ローンなど）をいままで全額夫が負担していたとしても、関係なく不動産取得税は課税されますので注意しましょう。

ケース２：　夫の名義で購入した持ち家について、協議離婚に伴い（慰謝料として）土地の半分を妻に移転したとします。

まず妻は、夫から不動産という財産の贈与を受けるという形になりますが、「離婚による財産分与は贈与税は非課税」です。夫については不動産を譲渡したので、基本的には譲渡所得に対し夫には所得税が発生すると考えられます。この場合、分与した夫には現実の収入はないので、譲渡所得は発生しないように思えますが、「財産分与義務の消滅」という経済的利益を得たとみなされるためです。なお、移転時の時価で資産を譲渡したとして計算します。

しかし、以下の場合は別です。

もともと夫名義だったとしても頭金や住宅ローンなどを夫婦でともに負担していた場合は、夫には譲渡所得は発生しないという過去の判断があります（国税不服審判所による判断）。これは実態としては共有財産であったものを、離婚を機に分割して清算したに過ぎない、という判断です。

団信保険料値上げへ

団体信用生命保険（団信）とは簡単にいいますと、住宅ローンを組む人が加入する保険で、借入人に万が一のことがあった場合に保険金がおりてローンを完済するものです。金融機関や保障会社を保険契約者兼保険受取人とし、ローン借入人が被保険者となります、保険金額は債務残高と同額で、ローンの返済とともに保険金額が逓減します。

フラット３５（買取型）の団信保険料（特約料）が、2009年の春から約3割引き上げられます。新規に加入する人も、すでに加入している人もです。

フラット３５の場合団信への加入は任意ですが、民間金融機関から借りる場合はほぼ加入は必須です（金利に含まれている場合もあります）。

住宅関連の税制の特例（耐震改修促進税制、バリアフリー改修促進税制）

住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）や譲渡損失の損益通算および繰越控除などのほかにも、住宅関連の税制の特例があります。

１．耐震改修促進税制（減税）

H18年の税制改正で創設されました。

○要件
・H18年4月～H20年12月末まで
・一定の地域においてS56年5月31日以前に建築された居住用財産を耐震改修する
・耐震改修とは、建築基準法に基づく現行の耐震基準に適合させるための耐震改修

○内容：　その年分の所得税から工事費用の10%相当額（上限20万円）を税額控除

２．バリアフリー改修促進税制（減税）

H19年4月に創設されました。自宅のバリアフリー改修工事をした場合、借入金の一定割合を5年間、所得税から税額控除できます。対象となる改修工事は、廊下の拡幅、手すりの設置、段差の解消などです。返済期間が5年以上のローン残高のうち、1千万円以下の部分が対象です。控除率は、改修工事費用2百万円までのローン残高については２％、それを超える1千万円までは１％です。

（後に追加記載）３．省エネ改修促進減税

H20年4月に創設されました。バリアフリー改修促進減税と控除内容は同じです。対象となる改修工事は、すべての窓の改修、床や天井、壁の断熱工事などです。

省エネ減税とバリアフリー減税を利用する場合は、住宅ローン控除を併用して利用することができなくなるので注意が必要です。

相続税の取得費加算

相続税を納付するために財産を売却する際の負担を軽減する趣旨で設けられた規定です。相続税額を納付する目的以外で譲渡した場合でも適用されます。

相続して今後譲渡する財産の取得費に、確定した相続税額※の一定割合を加えることができます。つまり取得費を増やすことによって譲渡所得の金額を減らすことが出来るのです。
　※譲渡する財産だけでなく、その人が相続するすべての財産に課税された相続税額

以下、譲渡する相続財産が土地である場合の説明です。

土地Aと土地Bを相続し、土地Aのみを売却する場合。土地Aの取得費に加算できる金額は

確定した相続税額×（土地A＋土地Bの相続税評価額 / その人の相続税の課税価格）

つまり相続した土地を譲渡する場合は、その人の相続税の課税価格のうち、譲渡しない土地を含めて全ての土地の課税価格が占める割合分だけ、取得費に加算できます。

以下、計算例です。相続税の課税価格に算入された財産の価額（相続税評価額）が以下の場合

土地A　3,000万円
土地B　2,000万円
預金　1,000万円
その人が納付した相続税額　300万円
債務控除額　600万円

土地Aのみを売却する場合、取得費に加算できる金額は300万円×（3,000万円＋2,000万円）/ （3,000万円＋2,000万円＋1,000万円）なので、250万円となります。（分母は債務控除する前の額となります。）

次に譲渡所得を計算してみます。

土地Aの取得価額（＝被相続人が取得したときの価額です）：　1,000万円
譲渡価額：　6,000万円
譲渡費用：　200万円
としますと

譲渡所得は6,000万円－（1,000万円＋200万円＋250万円）＝4,550万円となります。

なお、この特例の適用を受けるには、相続開始の日から3年10ヶ月以内（例えば、相続開始が平成16年5月5日の場合、平成20年3月5日まで）に財産を売却する必要があります。

譲渡所得の計算（相続の場合）

今回は、相続した土地・建物を売却した場合の譲渡所得についてみていきます。

1985年5月1日に父が取得した別荘（土地付建物）
・父の取得価額：　土地1,500万円　建物3,000万円
を、2000年6月1日に父から相続し、2006年6月1日に売却しました。
・売却金額：　土地2,500万円　建物1,500万円
譲渡所得の金額はいくらになるでしょうか？

上記建物の法定耐用年数は22年とし、定額法での償却率は0.046、33年の場合は0.031とします。また、譲渡に際しての仲介手数料は157.7万円とします。

○解答

まず建物の取得費を計算します。相続した財産の取得日・取得費は、父の取得日・取得費を引き継ぎます。また、建物は減価する資産ですので、父が取得した時から2006年の売却時までの減価の額を計算し、父の取得費から差し引きます。

減価の額＝3,000万円×0.9×0.031※×経過年数

※非業務用の資産ですので、耐用年数22年を1.5倍した年数での償却率を使用します。

経過年数は取得から売却までの21年1ヶ月ですが、6ヶ月未満の部分は切り捨てるので21年で計算します。

よって減価の額＝1,757.7万円となり、取得費は1,242.3万円となります。

次に譲渡所得の金額を計算します。

譲渡収入：　2,500万円＋1,500万円＝4,000万円
取得費：1,500万円（土地）＋1242.3万円（建物）＝2.742,3万円
譲渡費用：　157.7万円
よって、譲渡所得は4,000万円－（2,742.3万円＋157.7万円）＝1,100万円となります。

居住用財産の譲渡特例８ 譲渡損失の繰越控除２

４．居住用財産の損失の繰越控除　その２

前回の　①居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除　の場合は、新たに居住用財産を取得しないと適用されませんが、この　②居住用財産の譲渡損失の繰越控除　の場合は、新たに居住用財産を取得する必要はなく、単に譲渡しただけで、譲渡損失を、譲渡の年の翌年以降3年間繰り越すことのできる制度です。

○譲渡資産の要件

・所有期間が5年超（1月1日時点）
・償還期間が10年以上の住宅ローンを利用し、繰越控除を受ける年の年末に借入残高があること
・譲渡価額　＜　住宅ローン残高　であること

○繰越可能な譲渡損失

次のうち、いずれか少ない額を、譲渡損失として、譲渡の年の翌年以降3年間繰り越すことができます。

・譲渡損失
・住宅ローン残高　－　譲渡価額

例）
売却金額：　2,000万円
取得費：　5,000万円
譲渡費用：　100万円
住宅ローン残高（売却日の前日）：　4,000万円

・譲渡損失の金額は　5,000＋100－2,000＝3,100（万円）
・住宅ローン残高　－　譲渡価額　＝4,000－2,000＝2,000（万円）
よって小さいほうの2,000万円が特定居住用財産の譲渡損失の金額として、繰り越せることになります。

○その他

・2009年（平成21年）12月末までの譲渡に対し、適用（今後期限は再度変更される可能性はあります）
・繰越控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
・住宅ローン控除の併用可
・住民税にも適用可

居住用財産の譲渡特例７ 譲渡損失の繰越控除１

４．居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除

土地・建物等の譲渡損失は、他の所得の黒字と損益通算することはできませんが、一定の要件を満たす居住用財産の場合は、以下の２つの特例により損益通算が可能で、または翌年以降へ3年間、損失を繰り越すことが可能です。

①居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除
②居住用財産の譲渡損失の繰越控除（買い換えない場合）

まず、

①居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除　について

○譲渡資産の要件

・所有期間が5年超（1月1日時点）・親族等への譲渡ではないこと

○買換え資産の要件

・居住用部分の床面積が50m2以上
・譲渡前年1月1日から譲渡翌年12月31日までに買換え資産を取得、居住すること
・償還期間が10年以上の住宅ローンを利用し、繰越控除を受ける年の年末に借入残高があること

○その他

・譲渡資産のうち、敷地面積が500m2を超える部分相当額は対象外
・2009年（平成21年）12月末までの譲渡に対し、適用
・繰越控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下（超える場合でも、損益通算は可）であること
・譲渡した前年または前々年に居住用財産の3,000万円の特別控除、軽減税率、買換えの特例を受けていないこと
・住宅ローン控除の併用可
・住民税にも適用可

　→　次回、「買い換えない場合」へ

居住用財産の譲渡特例６ 買換え特例２

３．居住用財産の買換え特例　その２

前回からの続きです。本特例を使用した場合の譲渡所得の考え方について説明します。

○譲渡所得の計算

①　（譲渡資産の）譲渡価額　≦　（買換え資産の）買換え価額　　のとき

　→　譲渡はなかったものとみなします（計算上のマイナスはゼロとみなし、他の所得と損益通算することはできません）。

②　譲渡価額　＞　買換え価額のとき

　→　差額に相当する部分につき、次の式により課税されます。

A＝譲渡価額　－　買換え価額
B＝（譲渡資産の取得費＋譲渡費用）×A / 譲渡価額

として、「A－B」を譲渡所得の金額とし、税率を掛けて税額を計算します。

○所得税の計算例

所有期間20年の自宅を8,000万円で今年譲渡し、今年中に新しく6,000万円の自宅を購入する場合。譲渡資産（今まで所有していた自宅）の取得費を400万円、譲渡費用を400万円とします。

①居住用財産の買換え特例を使用した場合

A＝8,000万円　－　6,000万円＝2,000万円
B＝（400万円＋400万円）×2,000万円 / 8,000万円＝200万円

より　A－B＝1,800万円。長期譲渡所得の所得税率は15%なので、270万円。

②買換え特例を使用しなかった場合

3,000万円の特別控除と、軽減税率の適用が受けられます。

3,000万円の特別控除後の譲渡所得は　8,000万円　－　（400万円＋400万円）　－3,000万円＝4,200万円
（譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用））

所得税率は軽減税率の10%となるので、420万円。

よって、①の買換え特例を使用したほうが、現時点での税額は安くなります。

ただし、買換え特例においては、「課税を繰り延べる」ものであり、将来この買換え資産をさらに譲渡する場合には、その取得費は計算上、今回譲渡した資産の取得費を引き継ぐので、その分、譲渡益が増え、税額が高くなる可能性があります。

注意
買換え特例を使用した場合の
・買換え資産の取得費：　譲渡資産の取得費を引き継ぎます。
                              （→20年前の安い取得費をベースに計算※）
・買換え資産の取得日：　譲渡資産の取得日を引き継ぎません。
                               （今年に取得したものとして、保有期間を将来売却時に計算）

※譲渡価額　＞　買換え価額　　のときの、買換え資産の取得費は

（譲渡資産の取得費＋譲渡費用）×買換え価額 / 譲渡価額　となります。

　→　次回、「譲渡損失の繰越控除」へ

居住用財産の譲渡特例５ 買換え特例

３．居住用財産の買換え特例

3,000万円の特別控除や軽減税率の適用を受けても、まだ多くの譲渡所得が発生する場合があります。居住用財産を譲渡するだけでなく新たに取得もする場合は、「居住用財産の買換え特例」の制度を選択適用し、課税を繰り延べることができます。（3,000万円の特別控除や軽減税率との併用は不可）

○適用要件

・居住用財産を譲渡し、別の居住用財産に買い換える
・譲渡資産の所有期間10年超（譲渡の年の1月1日時点）、かつ居住期間10年以上
・買換え資産の床面積は50m2以上280m2以下、敷地面積は500m2以下
・買換え資産の築年数は25年以内（耐火建築物）（一定の耐震基準を満たすものは、築年数の要件なし）
・譲渡した年の前年の1月1日から翌年の12月31日までに買換え資産を取得し、譲渡翌年の12月31日までに居住する
・親族等に対する譲渡ではないこと
・贈与・現物出資等による譲渡でないこと

○その他

・本人の所得要件はなし
・本特例は、譲渡期間2009年12月末までの適用
・3,000万円の特別控除や軽減税率との併用は不可
・本買換え特例の適用を受けて取得した住宅は、住宅ローン控除の適用不可

　→　次回、「買換え特例」の計算例

居住用財産の譲渡特例４ 軽減税率

２．居住用財産の軽減税率

譲渡した年の1月1日において、所有期間が10年を超えている場合、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分については以下の軽減税率が適用されます。

・所得税　１０％
・住民税　４％

なお、6,000万円を超える部分については通常の長期譲渡所得の税率（所得税１５％、住民税５％）です。

○適用要件

・譲渡した年の1月1日時点において、所有期間が10年超（土地・建物の両方を譲渡した場合は、その両方の所有期間が10年超）
・譲渡した相手が親子、夫婦、同族会社などの特別の間柄でないこと
・前年、前々年にこの軽減税率の特例を受けていた場合は今回は受けられません。
・譲渡した年、前年、前々年に「居住用財産の買換え特例」（後出）を受けていた場合は、受けられません。

なお、この軽減税率の特例は、前出の「居住用財産の3,000万円の特別控除」と併用が可能です。

○適用例

現在まで15年間居住している自宅とその土地について、土地・建物ともに夫がその3分の2を、妻が3分の1を共有しており、譲渡所得が土地7,000万円、建物800万円の場合。

夫の譲渡所得は　（7,000万円＋800万円）×3分の2　＝　5,200万円
妻の譲渡所得は　（7,000万円＋800万円）×3分の1　＝　2,600万円

3,000万円の特別控除をし、さらに軽減税率も適用できるので

夫は、5,200万円－3,000万円　＝　2,200万円より、税金は2,200万円×（所得税10%＋住民税4%）＝308万円
妻は、2,600万円＜3,000万円（特別控除額）なので、所得税も住民税も0円。

　→　次回、「買換え特例」へ

居住用財産の譲渡特例３ 3,000万円の特別控除

では、具体的に特例の数々を見ていきます。

１．居住用財産の3,000万円の特別控除

一定要件を満たす居住用財産の譲渡については、譲渡益から3,000万円を差し引くことができます。差し引いた後の譲渡益に対して（つまり、譲渡益が3,000万円を超える場合、超えた部分に対して）所得税と住民税が課税されます。

○適用要件

・居住しなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12/31までに譲渡
・譲渡した相手が親子、夫婦、同族会社などの特別の間柄でないこと
・前年、前々年にこの特別控除を受けていた場合は今回は受けられません。
・譲渡した年、前年、前々年に「居住用財産の買換え特例」（後出）を受けていた場合は、受けられません。

○さらにこんな場合は･･･

・仮にその間貸家としていた場合でも、適用あり（居住の用に供さなくなったあとの家屋の利用形態は問われません。）
・例えば親類を介護するために、あるいは自分が訪問介護サービスを受けるなどのためであっても一時的に転居していた場合、水道光熱費などの利用状況をもとに「居住用ではない」と判断される場合もあります（特別控除は適用されず）。ただし、入院や老人保健施設などに入り、持ち家を元に戻れる状態にしておけば居住用と認められることも多いようです（終身利用権などを購入して老人ホームに入る場合を除きます）。
・居住用財産である土地・建物がともに夫婦の共有名義であれば、それぞれ3,000万円の特別控除があります（計6,000万円）。
・短期譲渡資産と、長期譲渡資産の両方がある場合は、まず短期譲渡所得から控除します。
･建物と土地の所有者が異なる場合、建物の譲渡益から先に控除します。あわせて3,000万円の特別控除が可。
・離婚による財産分与は、配偶者に対する譲渡ではないため、この特別控除は適用されます。

○土地だけの場合

上記、適用要件に加えて以下の要件を満たす必要があります。

･住んでいる家屋（または以前に住んでいた）を取り壊した後の敷地である土地または借地権の譲渡であること（居住用家屋が災害により滅失した場合を含みます）
・家屋を取り壊してから1年以内に土地の譲渡契約を締結し譲渡していること
･家屋を取り壊した後、譲渡に関する契約を締結した日までの間、敷地を貸付けの用に供していないこと（例えば、敷地を賃貸駐車場として利用した後に譲渡した場合は×）

　→　次回「軽減税率」へ

居住用財産の譲渡特例２ 居住用財産とは

ここで、「居住用財産」とは何か、定義を確認します。

○居住用財産とは

・現在住んでいる（または以前住んでいた）家屋、またはその家屋と敷地
・住んでいる（住んでいた）家屋を取り壊した場合の敷地
・災害で損壊した家屋の敷地

いずれも、住まなくなってから3年を経過した年の年末までに譲渡する必要があります。

○居住用財産になる？ならない？

・一時的に入居したもの、別荘などは対象になりません。
・店舗併用住宅の場合は、住宅部分のみが対象になります（居住用部分が90%以上あるときは、100%として計算できます。）

○土地のみの場合の注意

　以下の要件をすべて満たす必要があります。

・取り壊した家屋の敷地に関する土地の譲渡契約は、家屋を取り壊した日から1年以内に行い、かつその家屋に住まなくなった日から3年を経過した年の年末までに譲渡すること
・家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、貸付けなどその他の業務に使用していないこと

　また、家屋と土地の所有者が異なる場合、以下の要件を全て満たす必要があります。

・家屋とともに土地が譲渡されること
・家屋の所有者とと土地の所有者は、生計を一にする親族であること
・土地の所有者は、家屋の所有者とともに居住していること

　→　特例その１「3,000万円の特別控除」へ

居住用財産の譲渡特例１

不動産を譲渡し、譲渡所得が発生した場合には不動産の所有期間に応じて所得税、住民税が課税されます。

・長期譲渡所得の場合：　所得税１５％、住民税５％
・短期譲渡所得の場合：　所得税３０％、住民税９％

長期と短期：　不動産を売却した年の1月1日の時点で、所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得となり、5年以下の場合は短期譲渡所得となります。

また、平成16年度の税制改正以降、土地・建物等の譲渡損失は他の所得（土地・建物等の譲渡所得以外の所得）と損益通算をしたり、損失を翌年以降に繰り越し控除することはできません。

しかし、マイホーム（自宅、居住用財産）に関しては別で、次回以降説明いたしますが、様々な特例があります。

不動産と税金９ 都市計画税

前回からの続きです。

７．都市計画税

○課税対象：　市街化区域内の土地・建物の1/1現在の所有者（固定資産課税台帳に登録）　に対して課税
　　　　　　　　　（固定資産税とは別に課税されます）

○納付先：　市町村（地方税です）

○税額：　都市計画税　＝　固定資産税評価額　×　税率（市町村により、最高0.3%）

○特例（住宅用地の特例）

住宅用地の都市計画税については、固定資産税同様に以下の特例があります。

①小規模住宅用地：　住宅１戸あたり、200m2以下の部分については、課税標準が通常の3分の1となります。
　　　　　　　　　　　　　　固定資産税評価額　×1/3

②一般住宅用地：　　住宅１戸あたり、200m2超の部分については、課税標準が通常の3分の2となります。
　　　　　　　　　　　　　　固定資産税評価額　×2/3

ただし、建物床面積の10倍までが対象となります。また、店舗併用住宅でも、住宅部分の割合に応じて上記特例を受けることができます。

不動産と税金８ 固定資産税２

前回からの続きです。

○新築住宅の減額の特例

一定要件を満たす新築住宅の家屋については、税額の減額の特例があります。

・用途：　総床面積の1/2以上が居住用
・床面積：　50m2以上280m2以下（戸建以外の貸家、共同貸家は40m2以上）
・控除額：　税額が1/2に（床面積120m2までの住居部分）

・地上3階以上の中高層耐火建築物は新築後5年間
・それ以外の新築住宅（2階建てまでの木造等）は新築後3年間、税額が控除される。
・別荘などは対象外

○地価が変動したら

固定資産税評価額は3年に1回見直されます。過去、地価が安くなっても、固定資産税はあまり下がりませんでした。固定資産税評価額と、課税額との落差を段階的に調整する「負担調整措置」というものがあるためです。このため、逆に地価が高騰しても、すぐに固定資産税は上がりません。

　→　次回「都市計画税」へ

不動産と税金７ 固定資産税１

前回からの続きです。

６．固定資産税

○課税対象：　土地・家屋・償却資産の1/1現在の所有者　に対して課税

○納付先：　市町村（地方税です）

○税額：　固定資産税　＝　固定資産税評価額　×　税率（1.4%）
　　　　　　　標準は1.4%ですが、市町村ごとに最高2.1%まで。

この、税率を掛ける相手を課税標準といい、固定資産税の場合は「固定資産税評価額」が該当します。この課税標準が軽減される特例がいくつかあります。

○特例１（住宅用地の特例）

住宅用地の固定資産税については、以下の特例があります。

①小規模住宅用地：　住宅１戸あたり、200m2以下の部分については、課税標準が通常の6分の1となります。
　　　　　　　　　　　　　　固定資産税評価額　×1/6

②一般住宅用地：　　住宅１戸あたり、200m2超の部分については、課税標準が通常の3分の1となります。
　　　　　　　　　　　　　　固定資産税評価額　×1/3

ただし、建物床面積の10倍までが対象となります。また、店舗併用住宅でも、住宅部分の割合に応じて上記特例を受けることができます。

　→　つづきはこちら

不動産と税金６ 住宅ローン控除２－２（途中で転居した場合など）

前回からの続きです。

○その他住宅ローン控除に関する注意です。

・途中で自宅を賃貸した場合は、住宅ローン控除は受けられなくなります。
・家族を自宅に残して国内単身赴任の場合、赴任期間中でも住宅ローン控除を受けることができます。
・家族を自宅に残しても海外赴任の場合は住宅ローン控除を受けることはできません。（この減税は所得税の減税措置であり、海外赴任の場合は赴任国に所得税を納めることになるからです。）
・家族全員転居、海外赴任などの理由で住宅ローン控除が受けられなくなっても、自宅に戻ったあと残りについて（最初の入居年から10年以内の部分）復活させることもできます。ただし転居が会社からの命令であり、転出前に税務署に書類を提出しておくことなどが必要です。
・上記に関し、適用復活の時期は転居中の自宅の扱いによって異なります。　
　空き家だった場合は戻った年から、　
　貸していたらその翌年からになります。
・基本的に所得税のみの適用であり、住民税の適用はありません（例外は以下に記載）。

（住民税からも控除される場合）
税源移譲により住民税のウェイトが高まった分所得税割合が減り、住宅ローン減税の恩恵が少なくなってしまいます（住宅ローン減税は所得税のみを控除するものです）。このため、2006年までに住宅ローン減税を受けていた人も、一定の要件を満たせば所得税で控除しきれない額を住民税から控除できる措置があります。控除されるためには、毎年申告書の提出が必要です。

住宅ローン控除の具体的な計算例を次回みてみます。

不動産と税金６ 住宅ローン控除２－１（Ｈ１９，２０年入居の場合）

前回からの続きです。

○住宅ローン控除の税額控除の内容

平成19年入居の場合

・減税期間：　入居年から10年間
・控除対象：　一定要件を満たす借入金等の年末残高
・控除率：　1年目～6年目は1%、7年目～10年目は0.5%
・対象上限（ローン）金額：　2,500万円
・最大減税額（累計）：　200万円

平成20年入居の場合

・対象上限金額：　2,000万円
・最大減税額（累計）：　160万円

となる以外は、平成19年入居の場合と同じです。

なお、平成19年の税制改正により、以下の特例が創設され、上記「住宅借入金等特別控除」の制度と選択適用となっています。

○住宅借入金等特別控除の控除額の特例の創設（入居年は平成19年、20年まで）

上記「住宅借入金等特別控除」の制度と違う部分は以下の通り。

・控除期間が15年間あり、控除率は1年目～10年目は0.6%、11年目～15年目は0.4%

その他の条件は既存制度と同じで、対象上限金額：　2,500万円、最大限税額（累計）：　200万円など同じです（平成19年入居の場合）。

途中転居した場合などの扱いは次回。また、住宅ローン控除の具体的な計算例はこちら。

不動産と税金５ 住宅ローン控除１

前回からの続きです。

５．住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）

住宅を購入したり、増改築を行ったりした場合、一定要件を満たす借入金等がある場合は「住宅ローン控除」として所得税額を軽減することができます。

○住宅の要件

・床面積が50m2以上
・本人名義の居住用の住宅（店舗併用住宅の場合は、その2分の1以上が居住用部分であること）（親の名義では適用されません。親の家をリフォームするような場合は、建物の名義を子に書き換えることにより、住宅ローン控除を受けることができます。名義書き換えに伴い贈与税は発生しますが、建物が古く評価額が低ければ税負担は少なくてすみます。）
・中古住宅の場合は、築年数が20年以内（耐火構造の場合は25年以内）
・2005年4月以降取得する住宅については、一定の耐震基準に適合するものは築年数問わず対象に
（中古住宅の取得については、配偶者その他その者と特別な関係にある者からの取得については、対象外になる場合も）
・増改築の場合は、工事代金が100万円を超えるもの
・住宅の取得とともにする敷地の取得であれば、土地部分にも適用

○取得者の要件

・（控除を受ける年の）合計所得金額が3,000万円以下
・取得してから6ヶ月以内に住み始める
・入居年およびその2年前から2年後まで（前後5年間）に居住用財産についての各種特例（3,000万円の特別控除、軽減税率、買換え特例）を受けていない

○借入金の要件

・（家屋およびその敷地の）取得のために償還期間が10年以上の住宅ローンを利用
　（居住の用に供した場合は、住宅とともに取得する土地部分の借入金も対象）
・利率1%未満の社内融資は対象外
・利率に係らず親族からの借り入れは対象外
・住宅ローン控除の対象になっていた借入金を、利率が低いほかの借入金に借り替えた場合でも、一定の要件を満たせば適用を受けられます（金融機関等からの借入金で、償還期間10年以上、割賦償還のものなど）。

税額控除の内容については次回

不動産と税金４ 消費税

前回からの続きです。

４．消費税

○消費税の課税対象となるもの：　

建物の取得、仲介手数料、事務所・店舗などの賃貸料・礼金・更新料、駐車場収入など

○消費税が課税されないもの：　

土地の取得、土地・居住用建物の賃貸借（住宅の家賃や貸地の地代）、火災保険料、固定資産税など

消費税が課税されるのは、売主が課税事業主の場合であって、一般の個人が建物を売却する場合には課税されません（課税事業主である個人を除く）。

　→　次回「住宅ローン控除」へ。　固定資産税についてはこちら。

不動産と税金３ 不動産取得税

前回からの続きです。

３．不動産取得税

土地や建物の購入、建物の新築など、不動産を取得たときに課税されます。

○課税対象：　不動産の売買、贈与、新築、増築、相続人以外に対する遺贈　に対して課税
                  （課税対象とならない場合：　相続、会社の合併による取得、相続人に対する遺贈）

○納付先：　都道府県（地方税です）

○税額：　課税標準は、固定資産税評価額であり、
          　 不動産取得税　＝　 不動産の固定資産税評価額　×　税率（本則４%）

また、様々な特例があり、上記の固定資産税評価額あるいは税率を下げる措置があります。

○特例１（軽減税率）

　・土地：　　　　　　　本則4.0%　→　特例3.0%　（平成21年3月末まで）
　・建物（住宅）：　　 本則4.0%　→　特例3.0%　（平成21年3月末まで）
　・建物（非住宅）：　本則4.0%　→　特例3.5%　（平成20年3月末まで）

○特例２（宅地の取得）

　宅地等を取得した場合の課税標準を、固定資産税評価額の2分の1にする（平成21年3月末まで）。

○特例３（住宅の取得）

　一定の要件を満たす住宅を取得した場合、課税標準である固定資産評価額から以下の金額を控除することができます。

　・新築住宅の場合：　1,200万円
　・中古住宅の場合：　建築時期に応じて最高1,200万円

○特例４（住宅用土地の取得において、税額から控除）

　土地を取得し、一定期間内にその土地の上に一定要件の住宅を取得した場合、不動産取得税の税額から一定額を控除するもの。

　→　次回「消費税」へ

不動産と税金２ 登録免許税

前回からの続きです。

２．登録免許税

不動産を取得して、登記簿に所有権登記（保存、移転）や抵当権設定登記をする場合などに課税されます。

○納付先：　国（国税です）

○税額：　不動産の固定資産税評価額　×　税率
　           抵当権設定登記の場合は、債権金額　×　税率

○税率：

　　・所有権保存登記　0.4%
　　・所有権移転登記（売買、贈与などの場合）　2.0%　※
　　・抵当権設定登記　0.4%

　　※売買による所有権移転登記のうち、土地については軽減税率が適用され、平成20年3月末までは1.0%

○自宅など住宅用家屋の場合の軽減税率の特例（平成21年3月末まで）　→　家屋部分のみ

　下記条件を満たすとき、以下の軽減税率が適用される

　①自分が居住するための建物であること
　②床面積50m2以上
　③住宅取得後1年以内に登記を受けること
　④中古住宅の場合、築年数が20年以内（耐火建築物は25年以内）。
     ただし、一定の耐震基準に適合するものは、築年数を問わず。

　以下、軽減前後の税率

　・所有権保存登記（新築）：　　　0.4%　→　0.15%に
　・売買による所有権移転登記：　2.0%　→　0.3%
　・抵当権設定登記：　　　　　　　　0.4%　→　0.1%

○その他：　登記申請時に課税され、相続（贈与）による所有権移転登記の場合も課税

　→　次回「不動産取得税」へ

不動産と税金１ 印紙税

自宅マンションなど不動産を買うときや、所有維持していると様々な税金がかかってきます。何回かに分けて、主なものを紹介いたします。

１．印紙税

以下のような書類に印紙税がかかってきます。

・不動産の売買契約書
・不動産の交換契約書
・土地の賃貸借契約書（建物の賃貸借契約書には印紙税はかかりません）

また、不動産関係でも以下のものに印紙税は課税されません。

・建物の賃貸借契約書（前述）
・不動産の仲介に関する契約書（媒介契約書）
・抵当権の設定または譲渡の契約書

税額：　例えば、契約記載金額が1,000万円超5,000万円以下の場合の売買契約書に係る印紙税の税額は20,000円です。（注：　2009年3月31日までは15,000円に軽減されています。同様に、5,000万円超1億円以下の場合は6万円が45,000円に軽減中。）
複数の金融機関から借り入れる場合、それぞれの契約書に収入印紙を添付する必要があります。例えば3,000万円を借り入れるのに、1ヵ所からであれば20,000円ですみますが、3ヶ所から1,000万円ずつの場合は、60,000円必要になります。

　→　次回「登録免許税」へ

家を借りるなら･･･借家権

借地借家法で定められている建物賃借権（借家権）についての説明です。

・存続期間：　借家権の存続期間は、最短でも1年間です。最長期間の制限はありません。1年未満の契約をしたときは、期間の定めのない契約であるとみなされます。

・更新：　期間満了においても、賃借人が建物の使用を継続しているときは、家主に（更新拒絶の）正当事由がないと、同一条件で更新されることになっています。

・造作買取請求権：　家主の同意を得て建物に取り付けたもの（エアコンや畳など）は、借家契約の終了の際、家主に時価で買い取ってもらうことができます。一方で、これを排除する特約を契約時に結んでおくことも有効です。

上記のように、これまでの借家制度においてはよほどの理由がないと、契約は更新されることになっていました（家主に不利）。

そこで平成12年に定期借家権制度が導入され、更新のない借家契約ができるようになりました。以下概要です。

・存続期間：　期間は定めなくてはなりませんが、1年未満の契約も可です。

・更新：　更新はありません。ただし、家主は、事前に契約書とは別に、「更新のない賃貸借であること」を書面で説明する必要があり、説明しないと通常の賃貸借になります（契約の更新がない旨の特約は無効になり、契約満了には正当事由が必要）。

・契約は書面で行う必要があります。

・契約終了：　1年以上の契約の場合、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、賃貸借が終了する旨を家主から通知しなければなりません。この期間に通知せず、その後通知した場合は、その通知の日から6ヵ月後に契約は終了します。

・特約がなくても、床面積200m2未満の居住用建物の場合、転勤などやむをえない事情の場合は、借家人から一方的な解約の申し入れができ（1ヶ月前に予告）、中途解約も可能。

不動産を買うときの注意５ 瑕疵担保責任

前回からの続きです。

１０．瑕疵担保責任

雨漏りがする、床が沈むなど、通常要求される品質が欠けていること、欠陥のある状態を「瑕疵」といいますが、通常の注意を払っても発見できないような瑕疵があった場合、売主はその瑕疵について責任を負います（瑕疵担保責任）。

このとき、
（売主に過失がなくても）買主は瑕疵があったことを知ったときから1年以内であれば、権利（以下参照）を行使できます。

（権利とは）買主は、契約の解除または損害賠償の請求をすることができます。

また、売主が宅建業者の場合、瑕疵担保責任を免責にしたり、期間を短くするなど、買主に不利な特約は無効となります。

この瑕疵担保責任をもっと厳しくしたのが、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」です（平成12年4月1日施行）。これにより、全ての新築住宅に対し、10年間の瑕疵担保責任が義務化されました。

不動産を買うときの注意４ 手付金と危険負担

前回の続きです。

８．手付金について

売主が宅建業者である場合、売買代金の2割を超える手付金は受領できないことになっています。買主が契約解除しにくくなることを防止するためです。

法律的には、手付金には3種類ありますが、通常は「解約手付」と推定されます。解約手付けの場合、自分が契約の履行に着手していても、相手方が契約の履行に着手するまでは、以下のようにして契約を解除することができます。

①買主の場合：　渡した手付金を放棄（して契約を解除）

②売主の場合：　受け取った手付金に同額の手付金を加えて相手に償還（して契約を解除）

この場合、特約がない限り、契約解除に伴う損害賠償の請求はできません。

９．危険負担

売買契約締結後、引き渡し前に、天災などで売買物件が損壊してしまった場合、損失を負うのはどちらでしょうか？民法の規定では、このような場合でも買主は売買代金を払わなくてははなりません（買主が「危険負担」を負う、といいます）。

しかし一般的には、売主が危険負担を負う特約を結ぶのが適当であると考えられ、売主は受領している代金を買主に返還するように取り決めています。

　→　次回「瑕疵担保責任」へ

不動産を買うときの注意３ 契約書と報酬限度額

前回からの続きです。

５．媒介契約時の書面

売主または買主が、不動産取引の際に、宅建業者に仲介（→これを媒介といいます）等を依頼する契約を媒介契約といいます。宅建業者は、宅地建物の売買の媒介等の契約を締結したときは、媒介等の契約書を作成し、依頼者に交付する義務があります。

一方で、売買契約ではなく、賃貸契約の場合は、書面の交付義務はありません。

６．売買を媒介してもらう場合の報酬限度額

宅建業者が受け取る報酬額には、宅建業法で限度額が定められています。宅建業者が、依頼者のそれぞれから受け取ることのできる報酬限度額は以下の通りです。

①売買代金200万円まで
･･･ （売買代金×5%）＋消費税

②売買代金200万円超、400万円までの部分
･･･（売買代金×4%＋2万円）＋消費税

③売買代金400万円超の部分
･･･（売買代金×3%＋6万円）＋消費税

７．賃貸を媒介してもらう場合の報酬限度額

報酬限度額は、賃料の1か月分です。本来であれば、貸主・借主の両方から半月分ずつ取るのが原則ですが、実際には借主のみが1か月分を支払うケースが多くなっています（当事者が、事前にその旨承諾した場合に限る）。

　→次回「手付金と危険負担」へ

不動産を買うときの注意２ 面積と管理費滞納

前回に引き続き、不動産購入時に注意することを書きます。

３．面積の確認

土地については、登記簿上の面積と実際の面積が異なる場合がよくあるようです。土地の売買代金を決定する場合、登記簿上の面積にするのか、実測面積にするのか、当事者間で決めておく必要があります。

また、分譲マンションなどを購入する際に特に注意が必要なのは床面積です。分譲マンションのような区分所有物の場合、登記面積は、壁の内側線で囲まれた部分の内法面積で表示されます。一方で、販売業者のパンフレットの床面積表示は、壁の厚みの半分を加えた壁芯面積で表示している場合、登記面積はパンフレットの表示より通常小さくなります。

住宅ローン控除などの適用を受けようとする場合、床面積の要件がありますが（50m2以上であることが必要）、パンフレットの表示が50m2であっても登記簿上は50m2に満たず、住宅ローン控除の適用が受けられなかった、などということも考えられます。

４．管理費滞納の確認

中古マンションなどの場合、注意が必要なことですが、売主が管理費を滞納している場合、支払義務は新たな買主に対して生じます。滞納の有無を確認しておいたほうがいいでしょう。

　→次回「契約書と報酬限度額」へ

不動産を買うときの注意１ 所有者の確認

不動産は大きな買い物です。日用品と違って「買い慣れている」人はほとんどいないと思いますが、失敗しないように様々な注意が必要です。

１．登記簿等の調査

登記簿により、不動産の所有者を確認します。登記簿は法務局で閲覧することができます。あるいは、閲覧の制度に代えて登記事項要約書の交付が受けられる場合もあります。

ただし、不動産の権利に関する登記は申請義務がないため、登記上の所有者と真の所有者が一致するとは限りません。従って、権利証（登記済証）の保有や固定資産税の納税者などから総合的に判断することになります。

２．固定資産課税台帳の閲覧

固定資産税課税台帳は、市町村役場の固定資産税課で作成する、不動産の価格が記載されている台帳であり、この台帳等に所有者として登録されている人に対して固定資産税が課税されます。閲覧には通常、所有者本人の委任状が必要で簡単には閲覧できるものではありませんが、2003年から徐々に情報開示の推進がなされつつあります。

　次回「不動産を買うときの注意２　面積と管理費滞納」へ

生産緑地地区

都市近郊の住宅地の中に、農地があることがあります。ネギが青くておいしそうだとか、エダマメがビールにあいそうだとか思ったりします。

生産緑地法は、市街化区域内の農地を保全するための法律です。市街化を進める地域であっても、防災や緑化機能の面で緑地は一定の役割を果たしています。首都圏、近畿圏、中部圏の市街化区域内で、500m2以上の農地はこの生産緑地法の規制を受けます。農業を続けたい農家は、「生産緑地地区」の指定を受け、長期間にわたって農地として利用することができます。

○生産緑地地区の指定を受けることのメリット

固定資産税が大幅に軽減され、農地に係る相続税の納税猶予の特例が受けられます。

○デメリット

原則として30年間は農地のまま利用することになります。建築物の建築や宅地造成を行うことはできず、そうしたい場合には市町村長の許可が必要になります。

田舎に土地を買ったはいいが･･･農地法

田舎に引越し、自家菜園で野菜を育てながら老後を過ごしたい･･･と考えている方は多いと思います。でも農地として利用されている場所に土地を買い、いざ住もうと考えても、すんなりうまくはいきません。

農地を買ったり、そこに家を建てようとする場合、好き勝手にはできず様々な手続きが必要です。

○農地や採草牧草地（家畜の放牧などに使われている土地）の権利移動　･･･　農地法第3条
  （農地や採草牧草地のまま用途は変えずに、所有権などを移転する場合）

原則として、農業委員会による許可が必要です。例えば、農地を他人に貸して小作させる場合でも、許可が必要ということになります。また、住所地のある市町村区域外にある農地等の権利を個人が取得する場合は、許可権者は都道府県知事となります。

○農地の転用　・・・　農地法第4条
（自分の農地を農地以外のものにする場合）

原則として、都道府県知事による許可が必要です。ただし、市街化区域内にある農地については、市街化区域が市街化を促進する区域であるため、あらかじめ農業委員会に届ければいいことになっています。また、4ヘクタールを超える土地の場合は、農林水産大臣の許可が必要になります。

○農地、採草牧草地の転用目的の権利移動　･･･　農地法第5条

農地の転用の場合（農地法第4条）と同様です。原則として、都道府県知事による許可が必要で、市街化区域内については農業委員会に届ければよく、また4ヘクタールを超える場合は農林水産大臣の許可が必要です。

これらの許可を受けないで契約がされても、その効力は生じません。

建築基準法４ 用途地域がまたがる場合

前回までに用途制限、建ぺい率、容積率などについてみてきましたが、敷地が異なる用途地域にまたがる場合はどのように考えればよいでしょうか？

１．用途制限（各用途地域ごとに、建てていい建物、建ててはいけない建物が定められています）

→　面積の大きい地域の規制を適用します。

２．建ぺい率・容積率

→　それぞれの敷地面積の比例配分により求めます（加重平均）。

例：　容積率100%の地域の面積が300m2、容積率200%の地域の面積が100m2の場合、全体での容積率は125%になります。

３．防火地域・準防火地域

→敷地が防火地域・準防火地域・無指定地域にまたがる場合は、もっとも厳しい地域の規制が適用されます。

建築基準法３ 容積率

前回でてきました建ぺい率が建築面積を制限するのに対し、建物の延べ面積（各階の合計）を制限するのが容積率です。

○容積率

容積率は次の式で表されます。

容積率（%）　＝　延べ面積　÷　敷地面積　×　１００

例えば3階建ての建物の場合、延べ面積が160m2、敷地面積が200m2の場合、容積率は80%になります。一方で、延べ面積が400m2の場合、容積率は200%になります。

建ぺい率は最高でも100%であるのに対し、容積率は計算上の上限はありません。しかし、実際には用途地域ごとに上限が定められています。

○前面道路による制限

容積率は用途地域ごとに上限は定められていますが、さらにその敷地が接している道路の幅によっても制限されます。

具体的には、接面する道路の幅員が12m未満の場合で、用途地域によって道路の幅員の4割または6割が容積率の上限となります。住居系の地域とそうでない地域でそれぞれ

・住居系の場合：　 前面道路の幅員　×　０．４
・住居系以外（商業系、工業系あるいは無指定用途地域）：　 前面道路の幅員　×　０．６

です。12m以上の道路であればこの計算の必要はありません。

○具体例

例えば第1種中高層住居専用地域で、容積率の制限が300%の地域の場合。接している道路の幅員が6mであったときは、その幅員の制限を受けることになります。

第1種中高層住居専用地域は住居系なので、6m×0.4（40%）＝240%

指定の300%と比較して小さいほうが実際の容積率の上限となるので、300%＞240%より、容積率の上限は240%となります。

建築基準法２ 建ぺい率

建築物の敷地、設備、用途などについて最低基準を定め、日照、通風など健全な環境と、個々の建物の安全・衛生を確保する目的で定められているのが建築基準法です。

○建ぺい率

例えば家の敷地いっぱいに建物を建てたくても、敷地面積に対する建築面積の割合が用途地域ごとに定められています。これが建ぺい率です。

例えば第1種低層住居専用地域で建ぺい率が40%となっているとき。敷地面積が100m2の場合、建築可能な面積は40m2までです。

建ぺい率には以下のような緩和規定があります。

①特定行政庁（知事または市町村長）が指定する角地　→　＋10%　（10%加算できます）
②防火地域内（準防火地域ではありません）で耐火建築物を建てる場合　→　＋10%（もともと80%の地域では制限なしの100%になります）
③上記①②の両方に該当する場合　→　+20%（もともと80%の地域では制限なし）

建ぺい率が建築面積を制限するのに対し、建物の延べ面積（各階の合計）を制限するのが容積率です。詳細は次回。

建築基準法１ 用途地域と用途制限

前回でてきました「用途地域」について説明いたします。

用途地域とは、市街化区域においては必ず定められ、建物の使い方（用途）を定めたあるいは制限した地域のことです。一方、市街化調整区域においては原則として用途地域を定めないことになっています。

用途地域は大きく分けて

・住居系
・商業系
・工業系

の３つに分類されます。これらはさらに細かく分類されており、全部で12種類の用途地域があります。

○住居系　･･･以下の7つがあります。

・第1種低層住居専用地域
・第2種低層住居専用地域
・第1種中高層住居専用地域
・第2種中高層住居専用地域
・第1種住居地域
・第2種住居地域
・準住居地域

○商業系　･･･2つあります。

・近隣商業地域
・商業地域

○工業系　･･･3つあります。

・準工業地域
・工業地域
・工業専用地域

用途地域ごとに用途制限があり、規制の厳しさは、最初にでてきました第1種低層住居専用地域や最後の工業専用地域が一番厳しく、商業地域あるいは準工業地域が一番緩くなっています。

例えば、住宅、共同住宅などの居住用のものは「工業専用地域」では建てることができず、コンビニなど床面積が150m2以下の一定の店舗は、「第1種低層住居専用地域」には建てることができません。「診療所」や「保育所」などはすべての用途地域で建てることができます。

都市計画法１

用途地域、容積率、第1種低層住居専用地域･･･など専門的な用語がでてきましたが、これらと深い関係があるのが「都市計画法」や「建築基準法」といった法律です。

○都市計画法

都市計画法第1条に書かれている目的は以下の通りです。

「都市計画の内容及びその決定手続き、都市計画制限、都市計画事業などを定めて、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与する。」

つまり都市計画法とは、人々が健康で文化的な生活ができるように計画的な市街地開発、土地の合理的な利用についての基本的なあり方を定めた法律です。好き勝手に道路をつくったり、自分の土地であっても自由にどんな建物でも建てることができるわけではありません。

○都市計画の手順

・まずどこに街を作るかを決めます。　→都市計画区域、準都市計画区域などの設定（都市計画区域、準都市計画区域を指定するのは都道府県です。）
・都市計画区域内を「市街化区域」と「市街化調整区域」に線引きします。線引きしない区域は「非線引き区域」です。
・市街化区域内のを「用途地域」を定めます（12種）。

　市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域あるいは、（まだ市街化されておらず）おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図らなければならない区域のことです。

　市街化調整区域とは、市街化を抑制しようとする区域のことです。

用途地域については次回。

不動産の鑑定評価手法２

前回からの続きです。

３．収益還元法

賃貸ビルや賃貸マンションなどの収益物件は、おもにこの収益還元法によって評価を行いますが、取引事例比較法や原価法も併用することが通常です。対象不動産が将来生み出すと予想される収益を基に試算価格を求める方法です。この方法で求めた価格を収益価格といいます。対象不動産が自用の住宅地であっても、賃貸を想定することにより、収益還元法を適用することができます。分譲用不動産の価格を求める場合には有効ではありません。

収益還元法には主に2つの手法があります。

①直接還元法

ある期間の純収益と還元利回りから収益価格を求める方法です。例えば対象物件の還元利回りを5%と想定し、その期間の純収益が500万円（例えば家賃収入600万円－経費100万円＝純収益500万円）の場合、

500万円　÷　5%　＝　1億円

がこの物件の収益価格になります。

②DCF法（Discounted Cash Flow法）

投資物件を購入し、投資期間中に受け取る収益と、最終的に売却したときの収益の合計によって投資価値を判断するもので、それぞれの収益を現在の価値に置き換えて計算します。（今年の収益と3年後の収益では現在価値は異なるため、現在からの期間に応じた割引率で修正します。遠い未来の収益ほど現在価値は下がります。）

不動産の鑑定評価手法１

不動産の価格は、公的評価による価格を目安とすることもできますが、実際には前回見たような個別要因が強いため、より厳密な理論上の価格を知るためには不動産鑑定士による鑑定評価額を参考にします。（実際、公示価格や基準地標準価格は不動産鑑定士の鑑定評価を基にしています。一方で、不動産鑑定士による鑑定評価も、公示価格を規準として均衡を保つようにしています。）

今回は、３つの評価の手法についてみていきます。

１．取引事例比較法

戸建て住宅の場合、土地の価格はこの方法で試算するのが一般的です。周辺での取引事例を集め、それに様々な要因を加味して価格を試算します。参考にする過去の取引事例からの時間の経過や、身内間の取引の場合・角地の取引の場合などの特殊事情などを加味します。

２．原価法

建物の価格を試算するのに一般的に使われます。現時点で新たに建て直す場合の原価を算出し、この再調達原価から築年数などの要因を減価して修正します。また、土地については、宅地造成による分譲地の場合などに適用できますが、造成地や埋立地ではない既成市街地である土地については再調達するための原価が算定できないので、原価法は使えません。

３つめの収益還元法については次回。

土地の価格４（影響要因の具体例）

前回、土地の価格に影響する要因例を挙げましたが、その具体的な例をいくつかみていきます。

・容積率：　商業地や住宅地において、容積率が大きいほど多くの床面積を確保できるため、土地の有効利用が図れて価格増加要因となります。一方で第1種低層住居専用地域などは、容積率や建ぺい率が制限されていることにより、良好な住環境を維持しています。

・土地の高さ：　住宅地では前面道路よりも高い位置にある場合、眺望・日照・風通しの点で価格増加要因となります。逆に階段や壁を作らなければならない場合は費用負担が発生し減価要因となります。

・面積：　標準的画地の面積よりも大きいときは、土地の総額が大きくなるため市場性が下がり、また分割に費用がかかるなど一般的には減価要因となります。しかし地域の利用状況によっては逆に価格増加要因となることもあります。

・日照：　南側で道路に接している場合は日照がよくなり、住宅地では価格増加要因となりますが、商業地の場合、商品陳列上の問題で逆に減価要因となることもあります。

土地の価格３（公示価格を用いた時価の算定）

実際に興味のある対象地の時価を、公示価格を用いて算定する際に考慮する要因例を以下に示します。

価格は、対象地に近い標準地の公示価格を参考にしますが、少し離れても地域要因が類似している標準地の方を参考にします。（価格を求めたい対象地が清閑な住宅地であるとき、例えば広い道路に面した繁華な商業地のビル用地の公示価格はいくら近くてもあまり参考になりません。）

標準地の地価に対し、以下の観点で価格を修正していきます。

１．時点修正

公示価格は毎年1月1日時点での価格です。公示時点から評価時点までの変動率（例えば月に＋0.1%）を加味します。

２．地域要因比較

・前面道路の幅員（街路条件）
・駅までの距離（交通接近条件）
・居住環境（環境条件）
・用途地域の種類、建ぺい率、容積率など（行政的条件）

３．個別要因比較

２の地域要因のほか、画地条件として形状（長方形か台形かなど）、接道状況（中間画地か角地かなど）なども加味します。

　→関連ページ「影響要因の具体例」へ

土地の価格２（公的な地価）

公的な地価として前回お話した公示価格、基準地標準価格のほかに路線価（相続税路線価）、固定資産税評価額というものがあります。これらは納税額を算定する際の基準に使われるものです。価格水準も公示価格や基準地標準価格とは異なります。

○路線価

相続税や贈与税を計算する際の宅地の評価に使用されます。財産評価基本通達に基づき、国税庁が調査します。道路に沿った土地の1m2あたりの評価額で、毎年1月1日時点の価格を8月上旬に公表します。公示価格や売買事例を参考にして決めます。価格水準は、おおむね公示価格の80%です。調査地点数は約47万。

全国の国道、都道府県道、市町村道のすべてに付されているわけではありません。市街地以外の土地については、固定資産税評価倍率を評定し、次に説明する固定資産評価額とこの倍率表を用いて相続税や贈与税を計算します（固定資産税評価額×倍率）。路線価、倍率表は所轄の税務署等で閲覧できます。

○固定資産税評価額

固定資産税のほか、都市計画税、不動産取得税、登録免許税等の算出の際に使用されます。国が定めた固定資産評価基準に基づいて各市町村が決定します。3年に一度、基準年の1月1日時点の価格を3～4月に公表します。価格水準はおおむね公示価格の70%です。調査地点数は約44万。

各市町村役場等の土地課税台帳または土地補充課税台帳に登録されていますが、この課税台帳は一般に閲覧できるものではなく、納税義務者の求めに応じて閲覧できるものです。

　→関連ページ「土地の価格に影響する要因」へ

土地の価格１（公的な地価）

基準地価が、2006年に大都市圏で16年ぶりに上昇に転じました。今後マイホームの取得を考えている方には不安材料ですが、土地の価格はどのようにして計算したらいいのでしょうか？

公的な土地価格は4つほどありますが、そのうち公共事業用地の取得価格の算定根拠となるものが「公示価格」です。

○公示価格　

地価公示法により国土交通省の土地鑑定委員会が、標準地における毎年1月1日時点の価格を3月末に公表するもので、2人以上の不動産鑑定士による鑑定結果を受けて判定します。標準地は、都市計画区域内のみならずその他土地取引が相当程度見込まれる区域内で選定されます。市町村役場、官報のある図書館、国土交通省のホームページで閲覧できます。調査地点数は30,000強。

○基準地標準価格（基準地価）

公示価格を補完する意味合いがあります。調査時期は7月1日時点であり（公表は9月末）、調査地点もあまり重なりません。（公示価格の価格時点からの変動を示すために、公示価格における標準地と同一地点が基準値として設定される場合もあります。）建造物がある場合にも更地として評価します。国土利用計画法施行令による都道府県地価調査制度に基づくものであり、調査主体は都道府県です。所轄の市町村役場で閲覧できます。調査地点数は24,374。

公示価格や基準地標準価格は、調査地点に建物が建っていても、更地として評価します。また、公示価格は現実の不動産取引より1年半～2年ほど遅れているともいわれています。実際には不動産鑑定による評価も参考にします。

その他2つの公的な土地価格は次回へ。