4.マイホームと不動産

2013年7月14日 (日)

2014年以降の住宅ローン減税

期限が来てもまた新たに策が投入されている住宅ローン減税ですが、2014年以降も継続される予定です。

まず、2013年度まで(2014年3月末まで)の制度では、以下のようになっています。
(期間はすべて10年)

「ローン残高の上限: 2,000万円(認定住宅は3,000万円)」

2014年度以降2017年末までの入居に対しては、以下のように拡充されています。
(期間はすべて10年)

「ローン残高の上限: 4,000万円(認定住宅は5,000万円)」

控除率(減税率)はずっと1%なので、10年間で最大400万円の減税となります(※認定住宅は最大500万円)。

※認定住宅とは、認定長期優良住宅、認定低炭素住宅のことです。

また、2014年以降は消費税の増税が見込まれているため、従来とは異なった枠組みでの策も検討されています。「低所得者向け給付金制度」です。

「住宅ローン減税」では、支払った所得税(住民税も)が上限となるので、例えば年間40万円の減税枠があっても、納める税金がそれ以下では40万円の恩恵を受けることができません。そのような場合に助かるのがこの制度です。以下のような措置がとられる予定です。

↓ 消費税8%の場合(年収の幅はいずれも、○万円超~○万円以下)

年収 給付額
~425万円 30万円
425~475万円 20万円
475~510万円 10万円

↓ 消費税10%の場合

年収 給付額
~450万円 50万円
450~525万円 40万円
525~600万円 30万円
600~675万円 20万円
675~775万円 10万円


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2012年1月30日 (月)

住宅エコポイント復活

住宅エコポイントが内容を変えて復活し、25日に申請がはじまりました。

1.着工期限

新築、リフォームとも2012年10月31日まで

2.申請期限

新築: 2013年4月30日
リフォーム: 2013年1月31日

ただし、予算額が1446億円なので、ポイントの申請が予算額に達した場合は、期限前でも発行が終了します。

3.対象内容

・エコ住宅の新築
・断熱改修
・バリアフリー
・省エネ設備の設置
・耐震改修(今回新たに対象に)

4.ポイント内容

被災地の復興支援の商品が中心となっています。

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2011年11月 4日 (金)

フラット35Sの優遇金利(11年10月~)

フラット35Sの適合基準を満たす場合、11年9月までに申し込んだ場合は金利が1.0%優遇されるという政策がとられていました。10月以降はなくなるのではなく、もとの優遇幅0.3%に戻っています。

現時点で未定ではありますが、新しいフラット35Sが導入される可能性があります。

新しい制度では、対象や期間を短縮し、以下のような案があります。

「高い省エネルギー性」を満たす住宅に対し、

・金利優遇期間 5年間
・▲0.7%(東日本大震災被災地は▲1.0%)

という優遇策になる可能性があります。

 

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2010年9月13日 (月)

住宅ローンの選び方 その13(変動か固定か6: まとめ)

固定金利と変動金利の商品をどのように考えればよいか、まとめます。

まず、フラット35S(優良住宅取得支援制度)が利用できれば、優遇措置により変動金利との金利差が縮まっている今、利用するのが最初の選択肢と思われます。

利用できない場合は通常のフラット35あるいはその他の固定金利、変動金利の商品を考えます。その際、以下の3つの視点を考慮すると、選択肢はある程度絞られてきます。

1.本人の生涯の収支状況(今後金利変動リスクをとることができるかできないか)
2.金融資産運用をしているかあるいは今後する予定があるか
3.本人の価値観(リスク志向度)

それでも絞りきれない場合もあります。ローンミックスはリスク低減の有効な手段の1つです。リスクを取れる人、取りたい人、取ってもいい人は変動金利の割合を多くし、そうでない人は固定金利の割合を多くすればいいと思います。

通常は、頭金はできるだけ多くするのが原則ですが住宅ローン減税が利用でき、変動金利が1%を切るような状況であれば、頭金よりも変動金利部分を増やすのも手です(ただし、前に触れましたようにさまざまな条件を考慮する必要があります)。

いずれにしろ、自分で調べるには限界があると思います。プロに力を借りることにより、自分の知らなかった知識を得た結果、返済額を約300万円減らすことができた例もあります。

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2010年9月11日 (土)

住宅ローンの選び方 その12(フラット35S)

フラット35は民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している長期固定金利住宅ローン商品です。住宅の断熱・耐久性などについて、住宅金融支援機構において独自の技術基準を定めており、フラット35の融資を受けるには物件検査を受ける必要があります。民間銀行独自の長期固定ローンに比べ金利が低い傾向にあります(が、銀行の優遇金利適用後のものと比べると大差はないこともあります)。

一方で、取得する住宅が省エネルギー性、耐震などの要件(フラット35の技術基準より厳しいもの)を満たす場合、フラット35より金利の低いフラット35S(優良住宅取得支援制度)の適用を受けることができます。これはフラット35の金利から0.3%優遇金利を受けられるものですが、現在は優遇幅が拡大しており、平成23年12月30日まで1%の優遇が受けられます。これは大きいです。

(追記: 募集金額上限にせまり、平成23年9月末で1%の優遇は終了になりました。一方で、新しい優遇策がとられています。)

フラット35より厳しい技術基準と書きましたが、購入した中古物件の風呂場に手すりをつけさえすればフラット35Sの適用を受けることができる場合があります。ただし、この裏ワザは、購入後にリフォームすることになる一方で、適合証明書は融資を受けるときに必要なので無理と思われがちです。実際には可能なのですが、勉強不足で知識のない住宅販売業者もおり、住宅購入のお客さんが利用できないと伝えられたこともあるようです(重大問題です・・・)。

フラット35と比べ、フラット35Sが適用できれば▲1%の金利水準が10年続くことになるので、返済総額では一般的に数百万円の差がでることになります。これから購入する方、業者の言葉をうのみにせず、プロに相談してみて下さい。

フラット35の金利も現在はかなり低いので、1%下がれば変動金利との差もかなり小さくなり、ローンを(変動金利をミックスせずに)すべてフラット35Sの固定金利にするという手も考えられます。

なお、フラット35Sは中古物件にも利用できますが、ローンの借り換えには利用できません(Sのつかないフラット35は借り換えにも利用できます)。

また、フラット35Sは募集金額が決まっているので、その金額に達すると制度が終了することになっています。

(追記: 募集金額上限にせまり、平成23年9月末で1%の優遇は終了になりました。一方で、新しい優遇策がとられています。)

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2010年9月 9日 (木)

住宅ローンの選び方 その11(変動か固定か5: どれくらいの割合でミックスにするか)

前回、頭金 VS 変動金利 を比較し、頭金を多くするよりも変動金利の借り入れを多くするほうがトクすることもあるという話をしました。今回は、頭金部分は固定して、変動金利 VS 固定金利 を比較します。

2.低金利が続くなら変動金利の割合を高くするのも手

以下の条件で比較します。
(1)変動借入 500万円、固定35年借入 3,500万円
(2)変動借入 2,500万円、固定35年借入 1,500万円
変動金利は0.98%から徐々に上昇し、4年後に固定金利レベルである2.27%に達したときに変動部分を全額一括返済。固定金利は2.27%とします。前回同様元利金等返済、ボーナス払いなし。

結果は以下のとおりです。
・支払利息総額
(1)約2,000万円(2)約790万円
・支払利息+毎月返済額+4年後の一括返済額の合計
(1)約5,600万円(2)約4,790万円
・住宅ローン減税額
(1)約302万円(2)217万円
・実質総返済額
(1)5,296万円(2)4,570万円

となり、(1)のほうが住宅ローン減税額は大きくてもそれよりも利息の支払額が大きいので総返済額は多くなり、全体としては(2)のように変動金利部分の割合が高く、固定金利の割合が低いほうが、総返済額は少なくてすみます。

ただし、忘れていけないのはこれは前提として
・変動金利が固定金利より低い
・変動で借入れる部分は、一括繰上げ返済する余裕がある金額内で設定する

という条件下での話です。一括返済できないのに変動割合を多くしたら、場合によっては悲惨な目にあいます。また、変動金利がおおよそ1%以上である場合は、一括返済に備えて蓄えておくよりは、頭金として先に払ってしまったほうが安く済むと思われます。

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住宅ローンの選び方 その10(変動か固定か4: 頭金vs変動金利2)

前回からの続きです。頭金を多くするより借り入れを多くしたほうが得する場合があるという(特殊な)例です。

(1)頭金2,500万円、固定借り入れ1,500万円35年の場合
(2)変動で2,500万円借り入れ8年後に一括返済、固定借り入れ1,500万円35年の場合

結果
・支払利息総額
(1)約675万円、(2)約850万円と、当然のことながら借り入れずに(1)のように頭金にしたほうが支払利息は安くなります。

・支払利息+毎月返済額+一括返済額の総額
(1)約4,680万円(2)約4,850万円と、総額で見ても(1)の方が安くなります。

ここまででは頭金にする(1)に軍配が上がりますが、ここでさらに
・住宅ローン減税
を比較してみます。
減税総額(1)約120万円、(2)約300万円となります。

住宅ローン減税も加味すると、実質返済総額は(1)4,554万円、(2)4,548万円となり、わずかですが(2)に軍配があがります。これは、住宅ローン減税が借り入れ10年目まで控除率1%であり、変動部分の借り入れ金利のほうが小さい(この場合0.98%)ことによります。

つまり、この差は
・変動金利が低水準であればあるほど
・借入額が大きくなればなるほど
・変動金利<住宅ローン減税率 である期間が長く続けば続くほど
開くことになり、頭金にするより「借り入れ」したほうが有利になることになります。

ただし注意が必要です。
・事務手数料: 借り入れの事務手数料が新生銀行のように定額5万円でなく、定率2.1%などのような銀行の場合、借入額が大きくなればなるほど事務手数料の額が大きくなり、多く借り入れると不利に働きます。
・抵当権設定費用: (2)のようにローンミックス(変動と固定の組み合わせ)の場合は抵当権設定費用が余計にかかるので(1)よりも不利に働きます。

これらのことを総合的に加味する必要がありますが、低金利の今、住宅ローン減税の恩恵を受けることにより「借り入れを多くしたほうが得する」こともあるのが現状です。そのことをふまえてローンを組むようにしましょう。計算は非常に複雑でさらに時間もかかります。ローンの組み方によっては数百万円も変わってくるので、数万円払ってでも専門家へ相談するのが賢明といえるでしょう。

今回は 頭金 VS  変動金利 を比較しましたが次回は「変動+固定」のローンミックスにおいて変動と固定の割合をどのように考えたらいいか、をシミュレーションします。

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2010年9月 7日 (火)

住宅ローンの選び方 その9(変動か固定か3: 頭金vs変動金利1)

支払総額を少なくするための大原則は、頭金をできるだけ多くして借り入れをできるだけ少なくすることです。ただし、優遇後金利が1%を切ることが珍しくなくなった今、意外なことに借り入れを多くしたほうが総支払額を抑えることができる場合も(条件付ではありますが)実際にあります。

低金利の今、できるだけ長い期間変動金利の恩恵(低金利)を受けながら、「長期金利が上昇するタイミングで」長期固定に切り替える(あるいはそのときに全額繰上げ返済する)ことを望んでいる方も多いと思います。それを実行できたとして、低金利の今4,000万円の物件を購入する場合、ローンの組み方によって返済額がどのようにかわってくるか具体的に数値を出しながらみていきます。

1.頭金を多くするより、借り入れを多くするほうがトクする場合がある。

4,000万円の物件に対し、以下の2パターンを比較します。
(1)頭金2,500万円、1,500万円を固定2.27%35年で借り入れ。
(2)頭金はなく変動金利0.98%で2,500万円、固定2.27%35年で1,500万円を借り入れ。変動金利は0.98%のまま8年間続くとし、その後金利上昇しはじめるときに変動で借り入れている部分の残額を一括返済するものとします。元利金等返済、ボーナス払いなし。

(1)と(2)の違いは、2,500万円を頭金にするかそれとも0.98%で借り入れるかであり、ざっくり言うと2,500万円をはじめから払ってしまうか、借り入れして8年かけて払うかの違いと考えていいと思います。

結果は次回。

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2010年9月 5日 (日)

住宅ローンの選び方 その8(変動か固定か2: 金利動向との関係)

今回は固定、変動それぞれについて、金利動向との関係をみていきます。

今後金利が上昇するのであれば、早めに固定金利にしておくのが大原則です。一方で変動金利のほうが低い水準なので、その低金利の恩恵を受けたいというのが多くの人の希望かと思います。実際、今後10年間低金利が続くのであれば、その間は固定せずに変動金利にしておいたほうがトクすることになります。

今後金利が上昇し、それが続くのであれば固定金利がお得。もし変動金利を選んでいたら大変なことになります。
金利が上昇せず、低金利が続くのであれば変動金利がお得。もし固定金利を選んでいたら高い買い物をしたことになります。つまり、固定金利、変動金利どちらを選んだとしても、今後の金利動向によって最善の結果になることもあるし、最悪の結果になることもあるのです。

それを避ける方法は「金利ミックス」(一部を固定に、一部を変動にする)を選択することです。抵当権設定費用など、初期費用は余計にかさみますが、金銭的に最悪の結果は避けることができます。ただし、最善の結果になることもありません。選択を「後悔したくない」人には適しています。リスク低減という観点からも、金利ミックスはおすすめできます。

理屈ではなんとなくわかっても、いざ選択する場になるとなかなか決断できないもの。そんなときはいくつかのパターンを具体的にシミュレーションすることにより、選択しやすくなります。つまり、漠然としたイメージのみでは決断できなくても、具体的に数値に出すとイメージがつかめるので決断しやすくなるわけです。その詳細について次回以降書いていきます。

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2010年9月 3日 (金)

住宅ローンの選び方 その7(変動か固定か1)

前回まで、住宅ローンを選ぶ際には少なくとも「3つの視点」が欠かせないという話をしました。これらを考慮すると、ある程度選択肢が絞られるようになります。つまり、変動金利を選んでもいい人はいくつかの条件を満たした人に限られるということです。一方で、それでも選択の余地があって絞りきれないという人もいます。つまり、今後の金利上昇に備える経済力があって、また、金利上昇時に精神的に耐えられる人、などです。

一方で、それらの条件を満たしていなくても変動金利が上昇する前に固定金利にうまく切り替えることができれば、つまり今経済力がなくても、また金利上昇に精神的に耐えられない人でも「変動金利を選ぶ」という選択肢はないわけではありません。
(もっとも、変動金利上昇時にはすでに固定金利が上昇している可能性もあるので、上記切り替えがうまくいかない場合もあると思います。)

昨今のように低金利が続くと変動金利の魅力はますます増してくるように見えてきます。優遇金利適用後の水準が1%を切る場合がたくさんでてきているからです。

では結局多くの人が変動金利を選択できる立場にあるとして、今選ぶ金利が固定金利がいいのか、変動金利がいいのかは、今後の金利動向が不明である前提では当然のことながら明確な答えは出ませんが、メリット、デメリットなどについて次回、金利動向との関係からみていきます。

fancrew

 

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