住宅ローンの選び方 その５（３つの視点３）

前回からの続きです。３つの視点の第二です。

２．金融資産運用をしているかあるいは今後する予定があるか
これも大事な要素です。「変動金利あるいは固定金利選択型」を選ぶということは、金利変動リスクを銀行でなく自分が負うということです。全期間固定金利ではなく変動金利（固定金利選択型）を選ぶということは、金利が上がらないことを祈って総返済額を減らすことを目指すということですが、実はこれはある意味資産運用と同じです。つまり、リスクをとってリターンを目指すのと本質的には同じと考えることができます。

　ですので、資産運用において自分がとるリスクの全体の中に、この住宅ローンの金利変動リスクも入れて考える必要があるということです。資産運用で大いにリスクをとるのであれば、住宅ローンで取るリスクは小さいほうがいいでしょうし、資産運用をしないのであればその分住宅ローンで金利変動リスクは取りやすくなるという事です。

住宅ローンの選び方 その４（３つの視点２）

前回からの続きです。３つの視点のまず第一です。

１．本人の生涯の経済状況
（今後金利変動リスクをとることができるかできないか）
変動金利は、過去には８％台という時代がありました。今後それ以上の高金利時代が1回もこないと言い切れるわけではありません。変動金利または固定金利選択型のローンは、考え方として本当はその高金利に耐えられる人しか選べません。（実際には、選んではいけないはずの人が、自分ではそのリスクをとれないはずとは気づかずに選んでしまっている場合もあります。）
　自分が高金利に耐えられる経済状況かどうかをみるには、生涯のキャッシュフローで確認します。毎年の収支と残高を一生分確認するわけです。特に、子どもが大学生になるころは一番支出の多い時期です。この時期と高金利が重なっても返済し続けられるかどうかを確認する必要があります。　共働きであるなどして高収入が予定できれば、この選択肢も可能かと思います。ただ、自信をもって「返済できる」といえる人は少ないのではないでしょうか？給与収入の見込みも、最低予想から最高予想までかなり幅がでてくると思います。このような場合、一人で判断せずに知識のある人に相談してみましょう。新たな視点が発見できるかもしれません。

高金利のリスクが取れなさそうである場合、原則的には「全期間固定」を選ぶことになりますが、「金利変動リスクが取れないとも言い切れない」場合もあると思います。このような場合以下のような方法、つまりローンのほとんどは全期間固定にして、一部残額を変動あるいは固定金利選択型という方法もあります（金利ミックスといいます）。

また、「金利変動リスクが取れないとも言い切れない」場合、「はじめは変動金利にしておいて金利が上がったら固定に切り替える」という考え方があります。確かにそうですが、変動金利が上がるときは固定金利も上昇している可能性があります。従って、そのときになったらもう今の金利水準では固定できないわけで、「どれくらいまで金利が上昇しても大丈夫か」をシミュレーションして、返済額のイメージをもっておくことが必要になります。

住宅ローンの選び方 その３（３つの視点１）

前回からの続きです。

今回は自分に最適な住宅ローンはどの金利タイプなのか？を考えていきたいと思います。ここでは、住宅ローンのタイプを大きく「全期間固定金利」と「変動金利あるいは固定金利選択型」の２つにわけて考えます。

「変動金利あるいは固定金利選択型」を１つにまとめましたが、数十年の長期間にわたって返済するローンの場合、金利変動の影響を大きく受けるという意味でこれら２つの間に大きな違いはありません。（残り5年や10年程度で完済できるローンであれば別ですが。）これら２つと全期間固定金利との違いは、「金利変動の影響を受けるか受けないか」です。

私は、住宅ローンのタイプを選ぶ際に欠かせない視点として、少なくとも以下の３つが必要であると考えています。

１．本人の生涯の経済状況（今後金利変動リスクをとることができるかできないか）
２．金融資産運用をしているかあるいは今後する予定があるか
３．本人の価値観（リスク志向度）

詳細は次回。

住宅ローンの選び方 その２（返済パターンと金利パターン）

○返済パターン（元利金等と元金均等返済）
多くの方は、毎月の返済額が一定である「元利金等返済」を選んでいるようです。返済額に占める元金の割合は毎回異なりますが（だんだん減っていきます）、毎月の返済額全体は一定の値として固定されるので、安心感があるようです。
　一方で、「元金均等返済」の場合は、毎月の返済額の中の元金部分が一定となる返済方法です。毎月の返済額全体としては、最初が一番多く、だんだんと減っていく方式です。返済当初は返済額が大きいので返済はきついですが、総返済額は「元利金等返済」よりも少なくてすみます。初期の返済に余裕のある方はこちらの「元金均等返済」がおすすめです。あるいは、この方式で返済できる物件の中から選ぶというのも手です。今、子どもがいなくて、今後生まれるかもしれない家庭の場合は、将来の家計負担を考えて元金均等返済を選んだほうがいいかもしれません。

○金利パターン（固定or変動）
「低金利時は長期固定が大原則」と言われますが、では「全期間固定」が一番いいのか、というとそういうわけでもありません。今後は金利が高くなる可能性が高いから、実際にそうなった場合には一番有利ということです。

　どの金利パターンを選んだら一番経済的に有利であったかは、返済期間が終了するまでは基本的には答えはでないわけです。35年たってみて、「変動金利を選択しておくのがi一番よかった」という場合も可能性としてあります。
　もし、今後の金利の数字がすべてわかっているのであれば、ローンの種類を迷う余地はかなり少なくなります。「今後金利は上昇するだろう」というくらいの考え方はできても、何年後に、どのくらいの水準かが読めない限り、「金利の動向はわからないもの」と考えておくのが無難かと思います。

では、「金利動向がわからないからローンを選択しようがない」かというとそういうわけではありません。ローンを組む人の経済状況や考え方によって、最適と思われる選択は異なってくるものです。

次回以降、考え方を示していきます。

住宅ローンの選び方 その１（実態）

人生で最大の買い物と言われるマイホーム。キャッシュ一括で購入できる人はほとんどいませんので、多くの人はローンを組むことになります。低金利時代が続いていますが、悩みどころは金利の選択。固定金利か変動か迷わない方はあまりいないと思います。

「低金利時には、長期固定が原則」と言われますが、実際に全期間固定でローンを設定する人はそう多くなく、多くの人は変動金利あるいは固定金利選択型を選んでいるようです。これにはいくつか理由が考えられます。

１．目の前の低い数字への魅力
現在、金利水準が一番低いのは変動金利であり、長期の固定（35年ローンなど）に比べると魅力的な数字です。また、これだけ低金利が続き、不況に慣れると将来高金利時代が来るかもしれないことはなかなか想像できないことです。「金利が上がったらそのときに変更すればいい」という考えもあります。

２．業者がすすめる
銀行ローンを組む際に、マンションを購入した業者にお世話になる場合も多いと思います。良心的な業者がどれくらいあるのかわかりませんが、業者が勧めるのは提携している金融機関のローンであって、顧客に一番有利なローンというわけではないのが実際でしょう。たいていすすめられるのは変動金利あるいは固定金利選択型のローン。すすめられるがままに、ローンを決めてしまう場合も多いようです。

でもそうは言っても、数千万円の買い物です。ローン選択１つで、日ごろの節約分や預金の金利分などはおろか、1か月分の労働賃金くらいすぐに吹っ飛んでしまいます。これこそ、何十時間も、何万円も出費してでも、じっくり考えたい案件です。
「物件探しに時間がかかって」ローンを検討するヒマがない場合もあるようですが、吟味せずに選んでしまった場合の大きなコストは、やはり数字で目の前に示されないと気づかないものなのでしょうか？それとも、「それくらい構わない」のでしょうか？

次回へ。

住宅ローンの返済に困ったら

不況の影響でボーナスが大幅減となり、住宅ローンの返済に困る状況が多く発生しているようです。

急場をしのぐ方法として、住宅ローンの返済条件の変更方法はいくつかありますが、返済総額で不利になるなどすすんで実行したほうが良い手段は残念ながらないようです。以下、各方法です。

１．毎月返済額の一時減額
「今後収入は以前の水準に戻る」ことが予想される場合、有効と思われます。例えば3年間、毎月返済額を2万円減らすなどといった方法です。減額期間終了後の毎月返済額は、もともとの毎月返済額より増えます。この期間が子どもの養育期（特に高校や大学生）に重なると出費がかさみ、注意が必要です。

２．返済期間の延長
毎月の返済額を減らす代わりに返済期間を延長する方法です。毎月返済額は減額されたままで固定されますが、返済総額はかなり膨れ上がります。

３．ボーナス返済の減額またはとりやめ
ボーナス月に返済していた分を平準化して毎月の返済に上乗せします。銀行には認めてもらいやすいようですが、もともと毎月の返済に余裕がないと選択できない方法です。

以上の3方法は、住宅金融支援機構の例であり、民間金融機関でもこれに準拠する方法がとられると思いますが、必ずしも借り手の都合で選択できるとは限らず、審査のほか手数料が必要になる場合があります。一般的に、ＨＰなどに掲載されているとは限らず、個々の金融機関に問い合わせ、交渉が必要な場合もあるようです。

これら以外の方法として「住宅ローンの借り換え」があります。より有利なローンがあれば検討してみるといいかもしれません。ただし、長期固定金利型を利用していた人が金利変動型のローンに変更する場合、当面の返済額を圧縮できても将来的には返済額が大幅に上昇する可能性もありますので、金利変動リスクを抱えるには慎重な姿勢が必要です。

住宅ローンを組む時には、生命保険を見直しましょう

住宅ローンを組む際は、たいてい団体信用生命保険（団信）への加入が必要になります。（フラット35の場合は銀行によっては任意ですが）

団体信用生命保険とは簡単にいいますと、住宅ローンを組む人が加入する保険で、借入人に万が一のことがあった場合（死亡や重度後遺障害）に保険金がおりてローンを完済するものです。金融機関や保障会社を保険契約者兼保険受取人とし、ローン借入人が被保険者となります、保険金額は債務残高と同額で、ローンの返済とともに保険金額が逓減します。

従って、団信に加入するとその後の住居費については、基本的に心配はいらなくなります。

一方で、すでに加入している生命保険金額は、万一のことがあった後の生活費の不足額をもとに設定しているはずですが（そうでない場合も多いのですが）、団信に加入することにより、生活費のうち「住居費」部分の費用を差し引いて、新たに生命保険金額を設定しなおすことができます。

つまり、保険料の節約（過剰な保険金額をみなおし、保険料を削減）ができるわけです。住宅ローンを組む際にはぜひ取り組んだほうがよい項目です。

また、住宅ローンにつく保険は団信だけではなく、様々な疾病特約もありますが注意が必要です。これらの疾病特約が保障するのはあくまでもローン残高なので、疾病時の医療費分まで保障されるわけではありません。（つまり、医療保険の代替になるわけではありません。）

預金連動型住宅ローン

預金連動型住宅ローンというものを東京スター銀行やHSBC銀行、地方銀行が取り扱っています。

住宅ローンの借入先の銀行に預金すると、ローン残高から普通預金残高を差し引いた額が、利息支払額の計算の基となる（＝実質的なローン残高）というものです。普通預金を維持しつつ、実質的なローン残高を減らすことができるというものです。ただし、金利が高めであるなど、お得かどうかは一概には言えません。以下、詳しくみていきます。

○注意点
１．金利が、通常型の住宅ローンより高めです。
２．団体信用生命保険料が含まれないので別途支払いが必要です。
３．住宅ローンの支払い利息軽減のために使われる部分の普通預金には金利がつきません。
４．住宅ローン減税には影響しません。（普通預金残高を差し引く前のローン残高が、減税の際の計算の基になります。）

○どういう人が借りるのが有利か
一概には言えませんが、購入物件に対し、手元資金が豊富な人が向いているといえるようです。例えば3,000万円の物件を買う人で2,000万円程度の手元資金がある人などは有利になりそうです。

一方で、普通預金に入れて支払利息軽減に使うよりも、株や債券などで運用したほうが実質的には得になるケースも多いので、「手元資金が多ければ預金連動型住宅ローンがいい」とは言い切れないようです。

住宅ローンの繰上返済効果

ネット銀行を中心に、最近はメガバンクでも少額からの繰上返済が手数料無料で可能になってきています。

○繰上返済のあとについては
・毎月の返済額を変えずに返済期間を短縮する
・返済期間を変えずに毎月返済額を減らす
のいずれかを選択しますが、両方を選択できる場合もあります。

○自動繰上返済
また、返済口座の残高が指定額を超えているとき、その分を自動的に繰上返済に回せるサービスもあります。

○繰上返済効果
まとまったお金ができてから繰上返済するのと、少しでも返済できる場合にこまめに返済するのとでは大きな違いがあります。以下のケースで比べてみます。

ローン条件：　借入額3千万円を年利３％で35年ローンを組む場合
１．返済開始から毎月5万円ずつ繰上返済
２．返済開始5年後に、5年×5万円×12万円＝300万円返済

１と２どちらも繰上返済額は300万円ですが、１の場合の方が返済総額は約40万円ほど少なくなります。これは大きな違いです。

フラット35の制度改正（2009年6月4日～）

フラット35とは、住宅ローンの１つであり、販売は民間の金融機関ですがローンを作っているのは住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）です。6月4日の融資から、以下のように制度がかわります。フラット35には「買取型」と「保証型」というのがあり、以下、タイプにより改正対象が異なります。なお、フラット35の35という数字は最長35年ということで、返済期間は1年単位で設定できます。

１．20年優遇タイプのフラット35S創設：　
従来のフラット35Sでは、一定条件を満たす優良住宅に関して、当初10年間金利を0.3%優遇する措置がありましたが、さらにワンランク上の優良住宅に関しては0.3%の金利優遇期間が20年に延長されます。（買取型・保証型ともに）

２．借り換え利用可能：　
買取型のみですが、これまで不可能だった「借り換え時の利用」も可能になります。

３．融資割合の拡充：　
買取型のみですが、従来は建設費・購入価格の90%まででしたが、100%まで可能になります。

４．融資対象となる諸費用の拡充：　
建築確認・中間検査・完了検査申請費用、請負・売買契約書の印紙代、住宅性能評価検査費用、適合証明検査費用が新たに融資対象に加わります。（買取型・保証型ともに）

詳細は、住宅金融支援機構のホームページを参照してください。http://www.jhf.go.jp/